ANALYSE

L'article 25-e prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.

Les travaux intéressés sont ceux prescrits par la puissance publique ou par la réglementation en vigueur pour des motifs de sécurité, d'hygiène, de salubrité, d'esthétique, d'urbanisme ou de police administrative par exemple.

Il peut également s'agir de travaux de ravalement ou bien de travaux de désamiantage de l'immeuble (1)


Dans le cas d'espèce, une copropriété avait entendu procéder au renouvellement de l'installation d'ascenseur. L'assemblée avait décidé le remplacement de cet élément d'équipement commun à la majorité de l'article 24, sachant qu'une autre résolution concernant le désamiantage avait, quant à elle, été votée en application de la majorité de l'article 25 s'agissant d'observer une obligation légale.

La Cour d'appel saisie d'un litige tendant à solliciter l'annulation de l'assemblée générale, valide les deux résolutions. La Cour de cassation, dans son arrêt du 23 mai 2007, casse la décision rendue par la Cour d'appel.

Lorsqu'une copropriété est appelée à se prononcer sur des travaux rendus obligatoires par l'autorité administrative, elle se prononce dans les termes de l'article 25 de la loi. Cependant, il n'est recouru à cette majorité que dans l'hypothèse où les travaux rendus obligatoires ne relèvent pas, par ailleurs, de l'entretien courant et de la conservation de l'immeuble.

C'est ainsi que, dans le cas d'un ravalement réalisé consécutivement à une injonction administrative, si ces travaux rentrent dans le cadre de la maintenance habituelle de l'immeuble, ils ne sont pas pour autant obligatoirement autorisés à la majorité de l'article 25 puisqu'il ne s'agit que d'un simple entretien. Dans ce cas, la majorité est alors celle de l'article 24 (2).


Dans le même ordre d'idées, l'article 24 trouve également application s'il se révèle tout à la fois nécessaire de procéder simultanément au désamiantage et au remplacement d'un élément d'équipement commun (par exemple un ascenseur contaminé par l'amiante) pour en assurer le conservation ou le bon état d'entretien et ce, indépendamment de toute référence à l'obligation de sécurité découlant de la législation et de la réglementation sur l'amiante (3).

Il y a lieu dès lors d'opérer une distinction qui, en l'occurrence, n'avait pas été effectuée ni par la Cour d'appel ni par l'assemblée générale, entre deux situations :

- soit la décision concernant le remplacement de l'ascenseur est motivée et justifiée par la vétusté de l'installation. Le vote concernant les travaux de remplacement est alors effectué à la majorité de l'article 24, comme l'a déjà envisagé la Cour de cassation dans son arrêt du 26 novembre 1971, et cela même si, par ailleurs, il s'avère nécessaire simultanément de procéder au désamiantage.

- soit la raison ayant milité en faveur du remplacement de l'ascenseur, est uniquement justifiée par l'enlèvement de l'amiante qui contamine l'élément d'équipement. Dans cette hypothèse, la majorité requise pour procéder au renouvellement de l'appareil est alors celle de l'article 25.




Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d'Appel de PARIS
Spécialiste en Droit Immobilier
LGL ASSOCIES




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(1) LAFOND et STEMMER, Code de la copropriété 2007, article 25, § 35, p. 249
(2) Cass. Civ. 3ème, 26 octobre 1971, Bull. civ. III, n° 511
(3) P. BAUDOUIN et E. KALANTARIAN, Amiante et copropriété, Administrer n° 289, p. 13











Texte de la décision (extrait) :

« Vu l'article 25-e, ensemble l'article 24 et la loi du 10 juillet 1965,

« Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 24 juin 2003, l'arrêt retient qu'elle concernait le vote des renouvellements d'ascenseur qui devaient être votés au visa de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors que la résolution n° 1 concernant le désamiantage le devait au visa de l'article 25, s'agissant de travaux entrepris en observation d'une obligation légale, et qu'elle constate que la résolution n° 4 avait été votée à la majorité de l'article 24 ; »


« Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le renouvellement des installations d'ascenseurs n'était pas rendu nécessaire du fait de leur contamination par l'amiante, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; »]i

CASS.3e CIV., 23 MAI 2007, N°06-13.521

Selon l'article 10 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction antérieure au décret du 27 mai 2004, la demande d'inscription de questions complémentaires doit être envoyée dans les six jours de la réception de la convocation à l'assemblée générale. Ce délai est décompté à partir du lendemain du jour de la première présentation de la convocation et s'achève six jours plus tard. C'est l'envoi de la demande d'inscription qui doit être effectué dans ce délai, peu important que la réception de cet envoi survienne après son expiration.


ANALYSE :

L'article 10 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction consécutive au décret du 27 mai 2004, dispose que les copropriétaires ou le conseil syndical peuvent à tout moment notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale.

Ces dispositions se sont substituées au texte initial du décret de 1967 qui prévoyait l'existence d'un ordre du jour complémentaire.

Aux termes du texte originel de l'article 10, dans les six jours de la convocation, un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical, s'il en existait un, notifiait à la personne qui avait convoqué l'assemblée les questions dont ils demandaient l'inscription à l'ordre du jour.

Dans le cadre d'un ordre du jour complémentaire les copropriétaires pouvaient donc ajouter des questions à l'ordre du jour initial tel que diffusé par le syndic

Le délai pour accomplir cette formalité était très court puisqu'il n'était que de six jours. Comment devait se calculer ce délai ? L'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 10 mai 2007 apporte la réponse en se prononçant sur les modalités de computation de ce délai.


Les circonstances de fait ayant conduit au prononcé de la décision du 10 mai 2007 étaient les suivantes :

Une assemblée générale avait été prévue pour se tenir le 6 mars 1998. Une convocation avait été notifiée à cet effet. Un copropriétaire a entendu inscrire des questions complémentaires à l'ordre du jour initial. La réception de la convocation est intervenue le 12 février 1998. Le copropriétaire a notifié sa demande d'inscription de questions complémentaires par un envoi daté du 17 février 1998. Cette demande a été adressée le 18 février 1998. Elle n'a été réceptionnée par le syndic que le 23 février 1998.


Le syndic a estimé que cette demande d'inscription était intervenue hors délai et a refusé, par conséquent, d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée les questions complémentaires évoquées dans cette demande.

Le délai de six jours est calculé, comme tous les délais concernant le statut de la copropriété, en fonction des prescriptions de l'article 64 du décret.

Autrement dit, la notification de la convocation fait courir le délai de six jours, celui-ci ayant pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, c'est-à-dire en l'occurrence à celui du copropriétaire.

En l'espèce, la date de réception de la convocation dont on peut supposer qu'elle était celle de la première présentation de l'envoi, est intervenue le 12 février 1998. Le délai de six jours a donc commencé à courir le 13 février 1998 et s'est achevé le 18 février 1998.

Or, la demande d'inscription à l'ordre du jour datée du 17 février avait effectivement été adressée le 18 février 1998, soit le dernier jour pour solliciter l'inscription de questions complémentaires à l'ordre du jour initial.


La Cour d'appel dont l'arrêt a été cassé, constatant que le syndic n'avait reçu l'envoi du copropriétaire que le 23 février 1998, a estimé, à tort, que le délai de six jours n'avait pas été respecté.

C'est en fait la date de la manifestation de la volonté du copropriétaire de voir inscrire une question complémentaire qui importe et non celle de la réception qui dépend essentiellement du service des Postes et qui, dès lors, ne saurait être prise en considération.


La jurisprudence sur cette question est peu abondante. Il convient de noter l'existence d'un arrêt rendu par le 23ème Chambre, section A, de la Cour d'Appel de PARIS (1). Selon cet arrêt, la date d'expiration du délai n'est pas constituée par la date de l'expédition de la lettre recommandée, mais par la date de notification elle-même à la partie intéressée.


La Cour de Cassation, dans son arrêt du 10 mai 2007, estime que le raisonnement à tenir doit être inverse. Le décompte du délai de six jours est effectué à partir de la date de première présentation de la convocation au domicile du destinataire. Le délai dans le cadre duquel doit être formulée la demande commence à courir à compter du lendemain de la première présentation. Si la réception de la demande d'inscription d'un ordre du jour complémentaire intervient postérieurement à l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu de rejeter cette demande qui doit être considérée comme valide et valable, si elle a été transmise dans les six jours.




Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d'Appel de PARIS
Spécialiste en Droit Immobilier
LGL ASSOCIES








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(1) PARIS, 23ème Chambre A, 16 janvier 1984, Dalloz 1984, IR. 159











Texte de la décision (extrait) :

« Attendu que dans les six jours de la convocation un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical, s'il en existe un, notifient à la personne qui a convoqué l'assemblée les questions dont ils demandent l'inscription à l'ordre du jour ; »

« Attendu que pur juger valable le refus d'inscription le syndic à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 6 mars 1998 des questions complémentaires demandées par Madame SORREAUX-CARDON, l'arrêt retient que celle-ci avait reçu la convocation à l'assemblée le 12 février 1998, que la demande d'inscription à l'ordre du jour datée du 17 février 1998 avait été adressée le 18 février 1998 et qu'elle avait été reçue le 23 février 1998, soit au-delà du délai prévu à l'article 10 du décret ».

« Qu'en statuant ainsi, alors que la demande d'inscription des questions complémentaires avait été envoyée dans les six jours de la réception de la convocation à l'assemblée générale, la Cour d'appel a violé le texte susvisé. »

Les associations syndicales libres sont régies par deux catégories de textes ; tout d'abord la loi : il s'agit de celle du 21 juin 1865 maintenant abrogée et à laquelle s'est substituée une ordonnance datée du 1er juillet 2004.


Par ailleurs, la vie juridique des A.S.L. est fonction de leurs statuts qui, par hypothèse, revêtent un caractère conventionnel.


A cet égard, l'alinéa 1 de l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 souligne que les A.S.L. se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit., c'est-à dire, en l'occurrence, par les statuts.


A défaut d'écrit et, par conséquent de statuts, les propriétaires concernés inscrits dans le périmètre d'une l'A.S.L. ne justifient pas de leur accord sur sa création et, par conséquent, l'A.S.L. ne peut pas être considérée comme régulièrement constituée.


L'alinéa 2 de l'article 7 de l'ordonnance exige que les statuts de l'Association définissent son nom, son objet, son siège, ses règles de fonctionnement. Les statuts comprennent en outre la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.


Autrement dit, à défaut de statuts et des mentions obligatoires qu'ils contiennent, les caractéristiques d'une A.S.L. sont inconnues. Elle n'est notamment pas identifiée et s'avère être sans mode de fonctionnement.


La rédaction de statuts écrits d'une A.S.L. se révèle donc être fondamentale et indispensable.

Le 5 mai 2006 a été publié un décret du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance du 1er juillet 2004.


Ce nouveau texte était annoncé par l'article 62 de l'ordonnance précisant que ses modalités de mise en oeuvre seraient fixées par décret en Conseil d'Etat.


Le décret apporte des précisions notamment sur le contenu des statuts puisque, outre ce qui est mentionné à l'article 7 de l'ordonnance, évoqué précédemment, l'article 3 du décret prévoit que chaque A.S.L., dans ses statuts, doit fixer les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de distraction d'un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.


De surcroît, il est spécifié que sont annexés aux statuts un plan parcellaire ainsi qu'une déclaration de chaque adhérent comportant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.


L'ensemble de ces prescriptions relatives aux statuts concerne, bien évidemment, les associations syndicales libres, mais également les associations foncières urbaines de l'article L. 322-1 du Code de l'urbanisme qui, aux termes de cet article, sont elles-mêmes des associations syndicales régies par les dispositions de l'ordonnance du 1er juillet 2004.

En ce qui concerne les statuts des nouvelles associations syndicales rédigés postérieurement à la publication de ces textes, aucune difficulté particulière à signaler.

Ils sont rédigés en conformité avec les exigences de l'ordonnance et du décret et contenir toutes les mentions requises, sachant que deux exemplaires des statuts doivent être joints à la déclaration de l'A.S.L. auprès des autorités administratives et qu'un extrait des statuts est publié au Journal Officiel. Il s'agit des mesures de publicité exigées à l'article 8 de l'ordonnance.

Rappelons que la capacité juridique des associations syndicales d'agir à l'égard des tiers est subordonnée à l'accomplissement de ces formalités de publicité qui imposent, pour être effectuées, de justifier de l'existence de statuts écrits.

A défaut de formalités de publicité de statuts écrits, les A.S.L. ne disposent pas de la capacité juridique d'agir à l'égard des tiers. Elles ne peuvent alors introduire une action en justice, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer, pour reprendre l'énumération de l'article 5 de l'ordonnance. Preuve supplémentaire, s'il en était encore besoin, de la nécessité impérieuse de disposer de statuts écrits pour une A.S.L.

Mais qu'en est-il des associations créées dans le cadre de la législation disparue, autrement dit de la loi du 21 juin 1865 ?

Ces anciennes associations disposent, sauf exception, de statuts, mais, certaines d'entre elles constituées depuis des dizaines d'années, parfois même depuis plus d'un siècle ont des statuts qui, à l'évidence, ne répondent plus aux exigences de toute nature pesant sur le fonctionnement actuel d'une association syndicale libre ; en tout cas, ils ne contiennent pas, en tout ou partie, les mentions requises par l'ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret.

C'est la raison pour laquelle l'article 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 a prévu que les statuts en vigueur à la date de publication de l'ordonnance, c'est-à-dire ceux rédigés dans le cadre des dispositions de la loi ancienne du 21 juin 1965 devaient faire l'objet d'une mise en conformité avec les prescriptions de l'ordonnance.

Cette mise en conformité rappelle, dans le principe tout du moins, l'adaptation des règlements de copropriété de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965.

Comme en matière de copropriété, les A.S.L. bénéficient d'un délai qui, en l'occurrence, est de deux ans afin que soit effectuée cette mise en conformité.

Pour ce qui intéresse les règlements de copropriété, il était de cinq années, et vient d'être augmenté de trois nouvelles années.

Le délai de deux ans prend effet à compter de la publication du décret du 3 mai 2006 publié le 5 mai 2006. Les A.S.L. disposent donc d'un délai courant jusqu'au 5 mai 2008 pour mettre leurs statuts en conformité.

Il est précisé que, pendant cette période de deux années, les statuts en vigueur des A.S.L. constituées avant le 1er juillet 2004 demeurent applicables jusqu'à la mise en conformité.

L'actualisation imposée intéresse toutes les associations syndicales visées par l'ordonnance du 1er juillet 2004, quelles qu'elles soient.

Ne sont donc pas seulement visées les associations syndicales libres, mais également les autres associations concernées par la nouvelle législation, qu'il s'agisse des associations syndicales autorisées ou des associations syndicales constituées d'office.

Or, ces deux derniers types d'association constituent des établissements publics administratifs dont le régime juridique est radicalement différent de celui des associations syndicales libres, personnes morales de droit privé.

Toutefois, en ce qui concerne la mise à jour des statuts, l'article 60 de l'ordonnance considère que les trois catégories d'association doivent être placées sur un pied d'égalité.

C'est ainsi que l'article 60 précise que la mise en conformité des statuts est approuvée par un acte de l'autorité administrative. A défaut, poursuit le texte, et après mise en demeure adressée au président de l'association et restée sans effet à l'expiration d'un délai de trois mois, l'autorité administrative procède d'office aux modifications statutaires nécessaires.

Précisons que l'autorité administrative, en l'espèce, est le Préfet du département dans le ressort duquel l'association a prévu d'avoir son siège (article 2 du décret du 3 mai 2006).

Ces prescriptions revêtent un caractère général et intéressent de ce fait les trois catégories d'associations, qu'il s'agisse des personnes morales de droit privé que sont les A.S.L. ou les établissements publics administratifs que sont les deux autres types d'association.

Or, s'il est compréhensible que l'autorité administrative en la personne du Préfet intervienne dans le cadre du fonctionnement d'établissements publics administratifs, il est beaucoup moins admissible que l'administration s'immisce dans le fonctionnement de personnes morales de droit privé.

Cette anomalie a sans doute dû être perçue par les rédacteurs du décret du 3 mai 2006 qui, dans son article 102, évoque l'intervention de l'autorité administrative à l'occasion de la mise en conformité des statuts en ce qui concerne les seules associations syndicales autorisées et associations syndicales constituées d'office.

Autrement dit, l'intervention de l'administration dans l'actualisation des statuts des A.S.L. constituées en vertu de la loi du 21 juin 1865 n'est pas exclue par l'ordonnance mais elle n'est plus envisagée dans le décret.

Les associations syndicales libres sont contraintes d'adapter leurs statuts, l'article 60 usant de termes dépourvus de toute ambiguïté puisqu'il est précisé que la mise en conformité doit intervenir dans un délai de deux ans. Mais il s'agit là d'une obligation sans sanction, tout du moins sans sanction expressément prévue par le texte lui-même.

Il est vrai que l'ordonnance prévoyait une sanction, à savoir l'intervention préfectorale en cas de carence d'une association qui n'aurait pas accompli les formalités nécessaires dans le délai requis.

Mais, si les A.S.L. semblent comprises dans le champ d'application de cette disposition figurant dans l'ordonnance - on l'a vu - elles ne sont plus cependant expressément visées par le décret ; il subsiste néanmoins une équivoque qui, à ce jour, n'est pas levée.

Celle-ci existe d'autant plus que l'autorité administrative participe à la création de l'A.S.L. puisque le Préfet intervient lors de la déclaration de l'Association syndicale libre de manière, certes, passive mais néanmoins effective ; en effet, c'est à la Préfecture du département qu'est effectuée la déclaration, deux exemplaires des statuts y étant joints.

Le Préfet s'avère donc être le conservateur des statuts des A.S.L. qui sont à sa disposition, ce qui lui permet d'avoir un accès permanent à ces documents et de vérifier, par conséquent, s'ils sont conformes.

Encore faut-il qu'il se sente intéressé par les investigations qu'il pourrait effectuer.

En effet, dans les faits, il semble peu vraisemblable que l'autorité préfectorale fasse injonction à une A.S.L. de mettre à jour ses statuts, à moins éventuellement qu'un des immeubles inclus dans le périmètre de l'association dépende de l'autorité publique.

Les conséquences du défaut de mise en conformité.

En tout état de cause, si les formalités tendant à mettre les statuts en conformité ne sont pas remplies, cette omission ne devrait théoriquement pas avoir pour conséquence de porter atteinte à l'existence de l'A.S.L. Celle-ci semble pouvoir continuer de fonctionner à partir de statuts non conformes, sans que pour autant un risque de nullité des décisions prises en vertu de ses statuts soit envisageable, la nullité n'étant pas prévue par les textes.

Il n'y a pas danger non plus de faire perdre à l'A.S.L. sa personnalité morale, comme cela a pu être le cas pour les sociétés civiles n'ayant pas été immatriculées en temps utile.

Mais, rappelons toutefois que l'article 60 de l'ordonnance a précisé que les statuts rédigés dans le cadre de l'ancienne législation demeurent applicables jusqu'à leur mise en conformité. Cela ne signifie-t-il pas que si absence de conformité il y a, les anciens statuts ne reçoivent plus application ?

En tout état de cause, l'absence de mise en conformité est susceptible de susciter des dysfonctionnements dans la vie de l'A.S.L. dont peuvent, par exemple, se prévaloir les membres de l'association. Ainsi, toute personne intéressée est en droit d'invoquer la carence de l'A.S.L. pour demander, au besoin judiciairement, par exemple sous astreinte, que la mise en conformité intervienne.

Cette réclamation peut être formulée sans qu'il soit nécessaire de prouver l'existence d'un préjudice spécifique. Nous sommes en présence d'une obligation légale. Il suffit de constater qu'elle est transgressée, ce qui constitue en soi un grief, l'A.S.L. étant alors dans l'obligation d'accomplir les formalités nécessaires inhérentes à un texte dont elle aurait négligé l'application.


Il ne faut pas oublier non plus que des tiers peuvent se prévaloir des insuffisances des statuts.

L'article 3 du décret du 3 mai 2006 prévoit, en particulier, que doivent être insérées dans les statuts les modalités de représentation de l'A.S.L. à l'égard des tiers. Ces prescriptions peuvent avoir une incidence, notamment en matière de représentation en justice. Si, aux termes de l'article 5 de l'ordonnance, les associations syndicales de propriétaires disposent de la capacité d'agir en justice, encore faut-il qu'elles justifient de la qualité de la personne qui agit et les représente. Le défaut de qualité pour agir peut entraîner des conséquences préjudiciables d'une nature analogue à celles suscitées par l'application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 en matière de copropriété.

Il en va de même pour l'inscription de l'hypothèque légale. Si la personne qui agit au nom de l'A.S.L. n'a pas qualité pour la représenter, l'hypothèque est potentiellement nulle.

Rappelons qu'aux termes du 2ème alinéa de l'article 117 du N.C.P.C., le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte notifié au nom de cette personne.

Les nouveaux statuts doivent certainement intégrer ce qui figure dans l'ordonnance du 1er juillet 2004, sous le Titre 1er intitulé : Dispositions communes à toutes les associations syndicales et sous le Titre 2 consacré aux associations syndicales libres elles-mêmes.

Nous pensons ici en particulier aux innovations de l'ordonnance concernant l'inscription d'hypothèque légale ou l'opposition au titre de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dont bénéficient maintenant les associations syndicales.

Mais aussi et surtout, la mise en conformité porte sur le contenu des statuts, certes contractuels mais qui doivent néanmoins inclure nécessairement, aux termes mêmes de l'article 7 de l'ordonnance, certaines clauses qui sont :

• Le nom de l'association,
• Son objet,
• Son siège,
• Ses règles de fonctionnement,
• La liste des immeubles compris dans son périmètre,
• Ses modalités de financement,
• Son mode de recouvrement des cotisations.

L'article 3 du décret du 3 mai 2006 a ajouté à ces prescriptions obligatoires :

• Les modalités de représentation à l'égard des tiers,
• Celles de distraction d'un des immeubles composant l'A.S.L.,
• Les modalités de modification des statuts,
• Celles de dissolution de l'A.S.L.


Si, dans les statuts à aménager, ces éléments en tout ou partie font défaut, il conviendra de les y intégrer et de les compléter par les dispositions correspondantes.

Le décret et son ordonnance sont muets sur ce point.

L'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 portant sur l'adaptation des règlements de copropriété dont on avait mis en évidence la rédaction malhabile, avait au moins un avantage, celui de prévoir que l'adaptation était effectuée dans les termes de l'article 24 de la loi.

L'absence de toute référence à une quelconque majorité dans la nouvelle législation relative aux A.S.L. laisse à penser qu'il y a lieu de se reporter en la matière aux statuts qui peuvent prévoir une majorité spécifique à cet effet ou bien viser une majorité unique concernant toutes les décisions prises par l'A.S.L. quelles qu'elles soient et notamment en matière de modification des statuts.

En plus des clauses obligatoires, on peut imaginer insérer dans les statuts des dispositions tendant à améliorer le fonctionnement des A.S.L.

Dans cette optique, l'association syndicale ne doit pas être confondue avec le syndicat des copropriétaires. Le statut de la copropriété prévu par la loi du 10 juillet 1965 n'est certes pas applicable aux associations syndicales.

Toutefois, outre le renvoi au droit de la copropriété sur des points particuliers (hypothèque légale et opposition de l'article 20), une association syndicale peut adopter les nouvelles règles comptables des syndicats de copropriété et les faire figurer dans ses statuts, en en prévoyant expressément la mise en œuvre.

C'est ce qui est expressément prévu à l'article 1er du décret du 14 mars 2005 qui dispose que si les règles comptables spécifiques prévues pour la copropriété ne s'appliquent pas à des entités telles que les associations syndicales régies par l'ordonnance du 1e juillet 2004, toutefois, les statuts des associations syndicales peuvent prévoir que leurs comptes sont tenus conformément aux règles comptables propres aux syndicats de copropriétaires.


Par ailleurs, il convient de rappeler que les actions en annulation contre des décisions prises au cours d'assemblées générales d'A.S.L. se prescrivent par cinq ans conformément à l'article 1304 du Code civil (1)


Pourquoi ne pas faire figurer dans les statuts une prescription analogue à celle de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes de laquelle les décisions d'A.S.L., une fois notifiées, se prescriraient par un délai spécifique (quelques mois par exemple), ce qui permettrait d'assurer une sécurité juridique aux A.S.L, inexistante à ce jour ?

La mise en conformité des statuts d'A.S.L. avec les prescriptions de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006, correspond, à l'évidence, à une initiative judicieuse permettant de dépoussiérer des documents contractuels dépassés et de les compléter par des dispositions actualisées.

Cette mise en conformité est analogue dans son principe à l'adaptation des règlements de copropriété figurant à l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, s'il n'était pas indiqué, avec précision, dans cet article 49 que l'adaptation constituait une obligation, l'ordonnance du 1er juillet 2004, quant à elle, souligne que la mise en conformité est nécessaire.

Cependant, elle ne tire pas malheureusement toutes les conséquences de cette obligation puisque celle-ci n'est pas spécifiquement sanctionnée, sachant, de surcroît, que n'est pas déterminée la majorité requise pour actualiser les statuts.




Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d'Appel de PARIS,
Spécialiste en Droit Immobilier











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(1) CA. PARIS, 23ème Chambre B, 29 mars 2001, note C. ATIAS, D. 2001, Jurisp. p. 3069.