Observations

L’alinéa 2 de l’article L. 122-12 du Code du travail, devenu l’article L. 1224-1, dispose que s’il survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds ou mise en société de l’entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise.

Est ainsi établi le principe du maintien des contrats de travail lorsque l’entreprise est transférée et qu’elle s’intègre dans une nouvelle structure juridique, même s’il n’existe pas de lien de droit entre les employeurs successifs, dès lors qu’il y a transfert d’une entité économique conservant son identité et dont l’activité est poursuivie ou reprise.

Ces dispositions sont-elles applicables en cas de cession d’un immeuble, tout particulièrement lorsque celui-ci est entretenu et fait l’objet d’un gardiennage par un ou plusieurs salariés ?

Autrement dit, l’activité d’entretien et de gardiennage doit-elle être considérée alors comme une entité économique autonome entraînant l’application de l’article L. 1224-1 ?

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation applicable en la matière, il existe une incompatibilité de principe entre la vente d’un bien immobilier et la mise en œuvre de cet article.

Un immeuble au sens général ne constitue pas une entreprise et ne saurait plus particulièrement être considéré comme une entité économique autonome.

C’est en ce sens qu’ont été rendus deux arrêts par la Chambre sociale de la Cour de cassation, l’un le 14 mai 2006 (2), l’autre du 28 avril 2006 (3).

Toutefois, une dérogation peut être apportée à ce principe, dégagée de manière constante par la Cour de cassation.

L’arrêt du 14 février 2007 de la Chambre sociale en est un exemple.

Par exception, il peut y avoir transmission de contrats de travail dans le cadre de l’article L. 122-12 (devenu L. 1124-1) sous la réserve expresse que cette transmission soit prévue explicitement lors de la cession.

Dans l’hypothèse de l’arrêt du 14 février 2007, l’acte de cession portait sur un ensemble immobilier, mais visait expressément la reprise du service de gardiennage et d’entretien qui en relevait ainsi que celle des contrats nécessaires à l’exploitation de la résidence.

Il y avait donc lieu d’en déduire le transfert d’un ensemble organisé de personnes et d’éléments corporels et incorporels permettant l’exercice d’une activité économique poursuivant un objectif propre.

En l’espèce, la cession ne portait pas seulement sur un ensemble immobilier, ce qui en soit ne permettait pas d’invoquer l’article L. 1224-1, mais impliquait en outre la continuité du service de gardiennage et d’entretien qui en faisait partie, entraînant alors l’application de cet article (4).



Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d’appel de PARIS

Spécialiste en Droit Immobilier

LGL ASSOCIES


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(1) Dictionnaire permanent de gestion immobilière, actualisation Bull. 390, p. 1459
(2) Cass. Pal. 29 et 30 décembre 2006, p. 32, Jurisprudence LAMY n° 188, p. 22,
(3) Bull. civ. V, n° 97.
(4) Sur l’application de l’ancien article L. 122-12, voir « L’article L 122-12 et le Droit Immobilier » par Jean-Maurice GELINET, Administrer n° 407, février 2008, p. 13 et stes