I - INTRODUCTION

La composition de certains ensembles immobiliers apparaît fréquemment hétéroclite, regroupant des copropriétés, ainsi que des bailleurs privés ou sociaux, propriétaires d’immeubles, sachant que dans le même ensemble immobilier est constatée la présence d’une association syndicale chargée de la construction, de la gestion et de l’entretien d’espaces communs entre les différents immeubles constituant l’ensemble considéré.

Les syndicats de copropriétaires et les associations syndicales libres ont une même vocation générale qui consiste essentiellement à gérer des biens immobiliers, mais la comparaison s’arrête là car les composantes juridiques des deux organismes se révèlent être radicalement différentes les unes des autres.

Malgré les différences substantielles qui les opposent et qui devraient éviter toute ressemblance, des confusions apparaissent néanmoins fréquemment engendrant la nécessité de rappeler ce qui les distingue de manière radicale mais ce qui aussi, peut être paradoxalement, tend à les rapprocher.

Seront examinés successivement les différences structurelles portant sur la nature juridique de chacun des deux types d’organismes, leur composition, la représentation des copropriétaires auprès de l’association, l’organisation de chacune des deux entités et enfin les convergences entre les deux statuts.


II - COPROPRIETE ET ASL : LES DIFFERENCES DE NATURE

Un syndicat de copropriétaires comme une association syndicale libre sont des organismes soumis au droit privé. Toutefois, ils font l’objet d’une législation et d’une réglementation particulières, exclusives l’une de l’autre. Le statut de la copropriété est soumis à la loi du 10 juillet 1965 et à son décret d’application du 17 mars 1967, sachant qu’il s’agit de dispositions d’ordre public présentant, pour la plupart, un caractère impératif. A cet arsenal législatif s’ajoute en principe, dans chaque syndicat, un règlement de copropriété.

Quant aux associations syndicales libres, après avoir été régies par la loi du 21 juin 1865 et le décret du 18 décembre 1927, elles sont encadrées maintenant par l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006. A ces textes qui revêtent essentiellement un caractère supplétif, s’ajoutent des dispositions contractuelles constituées par les statuts de l’association qui organisent la vie de celle-ci en définissant notamment son objet et ses règles de fonctionnement et en précisant ses modalités de financement (article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004).

Le règlement de copropriété, quant à lui, se contente de déterminer la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe les règles relatives à l’administration des parties communes sous réserve des dispositions de la loi de 1965 sachant, qu’il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précise que toutes les clauses d’un règlement de copropriété contraires à la loi et au décret, sont réputées non écrites. Les dispositions du règlement de copropriété sont dépendantes des textes constitutifs du statut de la copropriété avec lesquels elles ne sauraient entrer en contradiction.

Ce n’est pas le cas pour les statuts des associations syndicales qui sont caractérisées par la liberté contractuelle, la législation sur les associations syndicales n’étant pas d’ordre public.

De son côté, un syndicat de copropriétaires a une vocation essentiellement administrative. La combinaison des articles 1er et 14 de la loi du 10 juillet 1965 révèle qu’un syndicat de copropriétaires a uniquement pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes incluses dans tout immeuble bâti ou groupement d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Sauf exception, un syndicat de copropriétaires n’est pas titulaire de droits de propriété. Là encore, la différence avec l’association syndicale est flagrante.

L’article 3 de l’ordonnance du 1e juillet 2004 précise que les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent en quelques mains qu’ils passent jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre.

En fait, les obligations des propriétaires membres d’une association syndicale ont un caractère réel. Ce sont les propriétés qui sont associées entre elles plutôt que les propriétaires (1).

Les associations syndicales de propriétaires sont constituées en vue de la construction, de l’entretien d’ouvrages ou de la réalisation de travaux immobiliers d’intérêt collectif, sachant que l’association syndicale peut englober des immeubles non bâtis aussi bien que des bâtiments construits alors que la loi de 1965 ne vise en principe que des immeubles bâtis.

L’objet de l’association syndicale libre est déterminé uniquement par les statuts. Il s’agira essentiellement de travaux d’intérêt collectif ou d’actes de gestion regroupés en quatre rubriques et énoncés par l’ordonnance du 1er juillet 2004 en son article 1.

On a vu que les organes de la copropriété sont chargés d’une tâche consistant à gérer des éléments communs. L’association syndicale, quant à elle, est propriétaire des ouvrages d’intérêt collectif mis à disposition des membres de l’association.

Une association syndicale est créée pour remplir un certain office qui lui donne sa raison d’être. Elle gère des biens déterminés pour que leur usage puisse demeurer complémentaire de la jouissance de propriétés privées incluses dans son périmètre, propriétés privées parmi lesquelles figurent très souvent des syndicats de copropriétaires.

Les deux types d’organismes peuvent faire l’objet d’imbrication puisqu’ils reçoivent fréquemment application l’un et l’autre dans un même ensemble immobilier. Ils n’en demeurent pas moins totalement distincts et indépendants.

En définitive, une association syndicale de propriétaires ne saurait être confondue avec un syndicat de copropriétaires tel qu’issu de la loi du 10 juillet 1965.

Sauf si les statuts de l’association le prévoient expressément, elle ne peut faire application des dispositions de la loi de 1965, fût-ce à titre subsidiaire.


III - LA COMPOSITION D’UNE COPROPRIETE ET CELLE D’UNE ASL

Un syndicat de copropriétaires est constitué de membres, tous titulaires de lots correspondant à l’état descriptif de division de l’immeuble.

Quant à l’association syndicale libre, tout propriétaire d’un fonds situé dans son périmètre est, dans le principe, membre de cette personne morale.

La constitution d’une association syndicale implique un acte de volonté unanime de ses adhérents. L’alinéa 1 de l’article 7 de la loi du 1er juillet 2004 précise que les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Dès lors, seul l’accord de ses futurs membres peut donner naissance à une association syndicale. Cet accord est à la fois institutionnel en tant qu’il conditionne l’existence de la personne morale. Il est en outre protecteur des intérêts privés de chacun de ses membres.

L’existence d’une association syndicale résulte nécessairement d’un écrit. Il peut s’agir de documents constitutifs d’un ensemble, un règlement de copropriété par exemple, et des actes d’acquisition des lots de chaque copropriétaire mentionnant l’existence de l’association syndicale libre et l’adhésion des copropriétaires aux obligations qui en sont nées (2).

Cette adhésion peut néanmoins être implicite. Elle résulte ainsi du consentement donné par chaque copropriétaire dans son acte d’acquisition, sachant qu’il est indispensable que l’adhésion, qu’elle soit explicite ou implicite, soit toujours traduite dans un écrit comme l’exige le texte précité de l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004.

Les copropriétaires ne sont membres de l’association que s’ils y ont adhéré lors de sa constitution ou au moment de la signature de l’acte de vente de leurs lots (3).

En ce qui concerne le statut de la copropriété, il s’impose par la seule appartenance à l’immeuble.


Mais il est vrai que par une règle similaire, l’association syndicale, une fois constituée, s’impose à tous les propriétaires d’immeubles inclus dans son périmètre, tout comme le régime de la copropriété.

L’association syndicale regroupe, par hypothèse, des propriétaires. Si à l’intérieur du périmètre de l’ASL se situe un immeuble en copropriété, il ne sera pas inclus dans l’association syndicale en lui-même. Il ne participera à la vie de l’association syndicale que par l’adhésion de chacun des copropriétaires le constituant, pris individuellement.

Le syndicat, en effet, n’est pas propriétaire de l’immeuble ni des parties communes. Il ne constitue simplement qu’un organisme de gestion.

Il ne pourrait être par exception membre associé de l’association syndicale qu’à partir du moment où il serait propriétaire d’un lot privatif acquis, par exemple, pour loger un gardien.

En fait, seuls les copropriétaires mais non le syndicat sont membres de l’association syndicale et c’est la raison pour laquelle les copropriétaires sont uniquement destinataires des convocations aux assemblées générales de l’ASL et sont également seuls dans le principe à recevoir les appels de cotisations sociales émanant de l’ASL, à moins que des dispositions spécifiques des statuts prévoient que les règlements des sommes dues à l’ASL seront effectués par l’intermédiaire du syndicat des copropriétaires.

En outre, les statuts de l’ASL peuvent prévoir une représentation des copropriétaires par l’intermédiaire du syndic de la copropriété.


IV - LA REPRESENTATION DES COPROPRIETAIRES AUX ASSEMBLEES DE L’A.S.L.

Certaines A.S.L. constituent des organismes dont les membres sont très nombreux, sachant que quelques une d’entre elles sont caractérisées par le gigantisme.

Les assemblées générales risquent, dans ces conditions, d’être tenues dans des conditions difficiles matériellement compte tenu du grand nombre des participants qu’il convient de convoquer. Il faut en effet aviser tous les titulaires de droits immobiliers constituant l’A.S.L. parmi lesquels les copropriétaires dépendant des syndicats inclus dans le périmètre de l’A.S.L.

C’est la raison pour laquelle très souvent les statuts des A.S.L., afin de remédier aux difficultés liées à la convocation de trop nombreux associés, prévoient pour chaque syndicat, en vue de participer aux assemblées générales de l’A.S.L., la représentation des copropriétaires par le syndic de copropriété.

Dans ce cas, le syndic, lors de l’assemblée générale de l’A.S.L., vote dans l’intérêt de la copropriété qu’il représente et prend des engagements, notamment financiers, pour le compte du syndicat.

Une réponse ministérielle a apporté des éléments de réflexion importants sur la question (4).

Si les copropriétaires ne sont pas avisés individuellement mais sont représentés par le syndic de la copropriété qui est seul convoqué, peut se poser la question de l’étendue des pouvoirs du représentant du syndicat des copropriétaires à cette occasion.

La représentation collective des copropriétaires auprès de l’A.S.L. n’emporte-t-elle pas la nécessité d’une autorisation spécifique des copropriétaires au sein de leur assemblée propre concernant les travaux entrant dans l’objet de l’A.S.L. ou à tous le moins les plus importants d’entre eux ? (5).

Dans cette hypothèse, le syndic dispose d’un mandat général de représentation des copropriétaires à l’assemblée de l’association. C’est ce que rappelle le ministre dans sa réponse précitée, ce mandat général étant donné sous réserve des décisions portant sur des travaux importants qui peuvent nécessiter un mandat spécial des copropriétaires.

Le syndic de copropriété n’est en fait que le représentant légal du syndicat des copropriétaires et non celui de chacun des copropriétaires qui sont seuls membres de l’A.S.L. Le cadre général de son mandat s’inscrit donc dans l’objet du syndicat des copropriétaires.

C’est la raison pour laquelle, dans le cadre particulier d’une A.S.L., le syndic de copropriété pris en qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires, lui-même investi de la mission de représenter les copropriétaires auprès des organes d’une A.S.L., doit se prémunir d’une autorisation des copropriétaires en vue de l’adoption des travaux susceptibles d’être votés par l’assemblée de l’A.S.L. et particulièrement lorsqu’il s’agit de signer auprès d’un établissement de crédit un prêt collectif pour financer la part des copropriétaires.

Il est à noter que le caractère obligatoire de l’engagement général initial souscrit par les copropriétaires envers l’association syndicale et l’adhésion aux statuts de l’A.S.L. ne suffit pas à priver les copropriétaires membres de l’association syndicale d’un droit de regard sur les modalités de vote de travaux de celle-ci (6).

Le syndic doit ainsi prendre toutes précautions utiles pour que les copropriétaires ne puissent lui reprocher d’avoir souscrit des engagements pour leur compte sans les avoir préalablement consultés.

Les statuts précisent souvent que le vote du syndic représentant les copropriétaires lors de l’assemblée de l’association, est indivisible. Le syndic est donc porteur de toutes les voix qu’il exprime dans le même sens, ce qui prive les minoritaires du syndicat de tous moyens de contribuer à la formation des décisions de l’association (7).

Dans la même optique, le syndicat des copropriétaires qui n’est pas membre de l’association, n’est pas le débiteur des cotisations sociales dues à l’association syndicale de propriétaires. Seuls les copropriétaires sont débiteurs des charges de l’association syndicale. Quant au critère de répartition de ces charges, ce sont les statuts de l’A.S.L. qui doivent préciser les modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations, ce qui exclut toute référence au statut de la copropriété.


V - L’ORGANISATION DES A.S.L ET CELLE DES SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES

Une copropriété est constituée d’organes qui sont l’assemblée générale, le syndic qui est son agent exécutif et son représentant légal, et éventuellement le conseil syndical qui donne des avis, assiste le syndic et contrôle sa gestion.


L’organisation de l’A.S.L. est sensiblement différente. Si l’assemblée générale constitue également l’un des organes de l’A.S.L., l’administration de celle-ci est confiée à un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires associés dans des conditions fixées par les statuts.

L’assemblée générale exerce les pouvoirs non réservés à d’autres organes. Il est d’usage en matière d’association syndicale de déléguer un maximum de pouvoirs au syndicat qui est en fait comparable à un conseil d’administration. C’est ainsi que le syndicat dans une A.S.L., est généralement investi des pouvoirs d’administration les plus étendus, sauf affaires réservées à l’assemblée générale.

Il s’agit là d’une des caractéristiques du régime des associations syndicales de propriétaires.

Deux observations peuvent d’ores et déjà être formulées :

- Le législateur utilise un même terme, en l’occurrence celui de syndicat pour des fonctions et des organes radicalement différents les uns des autres, un syndicat des copropriétaires n’entretenant bien évidemment aucun rapport avec le syndicat d’une A.S.L.

Ces maladresses terminologiques peuvent engendrer des confusions préjudiciables à la bonne compréhension de l’administration de chacun des deux organismes.

- Le syndicat tel qu’envisagé par l’ordonnance du 1er juillet 2004 constitue un réel organe de gestion et non un simple organe de contrôle comme le conseil syndical en matière de copropriété.

Enfin, l’A.S.L. est nantie d’un président ou d’un directeur qui a essentiellement pour fonction de représenter l’association vis-à-vis des tiers.

L’A.S.L., on l’a vu, dispose d’un patrimoine syndical, ce qui n’est pas le cas d’une copropriété qui, par hypothèse, est cantonnée à l’administration des biens de ses membres, c’est-à-dire des copropriétaires qui, eux, sont propriétaires des éléments communs et parties communes à hauteur de leurs tantièmes.

L’association syndicale libre, quant à elle, a généralement la propriété des éléments communs qu’elle gère, ce qui n’est pas le cas d’un syndicat de copropriétaires.

En définitive, la structure de chaque organisation tout comme l’objet des deux groupements diffèrent de manière substantielle.

Les organes de la copropriété sont chargés d’une tâche correspondant à la gestion des éléments d’équipement communs et des parties communes dont ils n’ont pas la propriété tandis que l’association syndicale est titulaire de droits de propriété sur les ouvrages collectifs qu’elle a la charge d’entretenir.

VI - LES CONVERGENCES ENTRE LES DEUX STATUTS

Ont été évoqués les multiples points de divergences qui opposent les deux institutions.

Mais il existe néanmoins des éléments qui les rapprochent.

Dans cette optique, la nouvelle législation sur les A.S.L. constituée en particulier de l’ordonnance du 1er juillet 2004, a intégré certaines dispositions du statut de la copropriété dans celui des associations syndicales.

C’est ainsi que l’article 3 de l’ordonnance précitée renvoie à la loi du 10 juillet 1965 et, plus particulièrement, à son article 20 pour tout ce qui concerne les formalités à accomplir à l’occasion de la mutation d’un bien compris dans le périmètre d’une association syndicale.

L’avis de mutation doit être donné à l’association qui fait opposition dans les conditions prévues à l’article 20 pour obtenir le paiement des sommes restant dues à l’ancien propriétaire qui cède son bien.

Comme en matière de copropriété, l’avis de mutation devra donc être donné à l’association par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.

Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le représentant de l’association peut former, à domicile élu, par acte extra judiciaire, opposition au versement des fonds en vue d’obtenir paiement des sommes susceptibles d’être dues par l’ancien propriétaire.

Autre point de convergence : les associations syndicales libres disposent maintenant de la possibilité d’inscrire une hypothèque légale analogue à celle de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 (article 6 de l’ordonnance du 1er juillet 2004).


C’est ainsi que les créances de toute nature d’une association syndicale à l’encontre d’un de ses membres sont garanties par une hypothèque légale, portant sur l’immeuble du débiteur qui doit être compris dans le périmètre de l’association.

Les conditions d’inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles prévues au trois premiers alinéas de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965.

A noter qu’avant l’ordonnance du 1er juillet 2004, les associations foncières urbaines telles que définies à l’article L. 322-1 du Code de l’urbanisme, qui sont des associations syndicales et relèvent de l’ordonnance du 1er juillet 2004 disposaient déjà de cette possibilité d’inscrire une hypothèque légale. Ces associations foncières urbaines sont soumises à certaines règles particulières complémentaires qui viennent s’ajouter aux textes de base concernant les A.S.L., dispositions qui sont énumérées aux articles L. 322-1 à L. 322-11 du Code de l’urbanisme.

Par ailleurs, il convient de rappeler les termes de l’article 1er du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Ce décret s’applique à la comptabilité des syndicats de copropriétaires, mais il est prévu que les statuts des associations syndicales peuvent prévoir que leurs comptes seront tenus conformément aux règles comptables propres aux syndicats de copropriétaires.

En outre, aux termes de l’article 1er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi de 1965 est applicable aux ensembles immobiliers.

Dès lors, une association syndicale de propriétaires peut constituer dans le cadre d’un ensemble immobilier une organisation différente au sens de ces dispositions, et s’il n’y a pas eu création d’une association syndicale dans un ensemble immobilier, c’est le statut de la copropriété qui régit l’ensemble.

Soulignons que le règlement de copropriété opposable à tous les acquéreurs peut contenir l’obligation d’adhérer à une association syndicale.

Il y a lieu de surcroît de rappeler qu’une association syndicale libre est en droit de se convertir en union de syndicats coopératifs en application de l’article 44 de la loi du 10 juillet 1965.


De surcroît, les statuts de l’association syndicale peuvent renvoyer contractuellement au régime de la copropriété. Les règles de la copropriété revêtiront alors un caractère purement contractuel, excluant naturellement la qualification d’ordre public.

A défaut de renvoi contractuel, comme cela a été évoqué précédemment, il ne saurait y avoir application des dispositions de la loi de 1965.

Nous pensons tout particulièrement ici au délai de contestation des décisions prises lors d’une assemblée générale de copropriété. Le délai est alors de deux mois et il ne reçoit pas application en matière d’A.S.L. Il est même exclu d’y faire référence, à moins que des dispositions spécifiques des statuts aient prévu que ce délai s’appliquerait.


VII - C O N C L U S I O N

Comme l’indique Monsieur ATIAS, aujourd’hui le vide législatif inquiète. Les associations syndicales libres ne sont pas, à l’instar des syndicats de copropriété, enfermées dans des dispositions impératives assimilables à un carcan rassurant qui briderait les associés comme la loi de 1965.

Cette liberté en quelque sorte heurte ceux qui préfèrent ce qu’ils considèrent comme la sécurité offerte par des dispositions d’ordre public aux lieu et place de la liberté consensuelle qui les trouble.

C’est pour répondre sans doute à cette préoccupation que certaines dispositions de l’ordonnance de 2004 ont rapproché le droit des associations syndicales libres de celui des syndicats de copropriétaires.

Cependant, quelle que soit la portée de ce rapprochement, le statut des associations syndicales libres continue de différer de manière substantielle de celui du syndicat des copropriétaires.



Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d’Appel de PARIS
Spécialiste en Droit Immobilier




_______________________
(1) Voir Liet-Veaux – Associations syndicales de propriétaires, Juriscl. Construction. Fasc 280, n° 17
(2) Voir C. ATIAS - Les associations syndicales libres de propriétaires en lotissements, 4e édition,
n° 115.
(3) Cass. civ. 3ème, 8 octobre 2008, Loyers et copr. décembre 2008, n° 284, p. 24.
(4) Rép. Min. n° 3472, J.O.SENAT, 29 mai 2008, p. 1065, AJDI 2008, p.708
(5) J.M. TALAU, Les copropriétaires et l’association syndicale de propriétaires, Construction-
Urbanisme, décembre 2008, n° 16, p. 13 et stes.
(6) Voir également sur ce point J.M. TALAU, art. précit, n° 25,
(7) Voir ATIAS, op. cit. n° 107 et sts ;