L'ordonnance du 1er juillet 2004 (l'ordonnance) se substitue à ces deux textes.

Les associations syndicales de propriétaires sont :

- soit des associations syndicales libres,
- soit des associations syndicales autorisées,
- soit des associations syndicales constituées d'office,

sachant que les associations syndicales autorisées ou constituées d'office peuvent se grouper en unions.

Il convient de distinguer les associations syndicales de propriétaires d'autres groupements qui poursuivent un objet spécifique et qui disposent d'un statut particulier.


Il s'agit :

- des syndicats d'assainissement des voies privées constitués sur injonction administrative, régis par la loi du 22 juillet 1912, modifiée par l'article 49 de l'ordonnance.

- les associations foncières urbaines, instituées par le Code de l'urbanisme, modifié par l'article 51 de l'ordonnance,

- les associations syndicales rurales, insérées dans le Code rural, modifié par l'article 52 de l'ordonnance,


Les associations syndicales de propriétaires feront l'objet de la présente étude qui sera divisée comme suit :

I. LES DISPOSITIONS COMMUNES A TOUTES LES ASSOCIATIONS
II. LES ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES
III. LES ASSOCIATIONS SYNDICALES AUTORISEES
IV. LES ASSOCIATIONS SYNDICALES CONSTITUEES D'OFFICE
V. LES UNIONS D'ASSOCIATIONS SYNDICALES


*****************


I. LES DISPOSITIONS COMMUNES AUX DIVERSES
ASSOCIATIONS SYNDICALES DE PROPRIETAIRES

Ce sont des groupements de propriétaires constitués en vue de permettre l'exécution et l'entretien ainsi que la gestion à frais communs de travaux immobiliers, tant d'utilité collective que d'utilité publique (1)


A/ L'OBJET DES ASSOCIATIONS SYNDICALES

L'objet d'une association syndicale consiste à réaliser les travaux limitativement énumérés à l'article 1er de l'ordonnance.

L'institution spécialisée qu'est l'association syndicale ne se constitue que pour faire procéder à l'exécution de travaux, en vue :

a) de prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances,
b) de préserver, de restaurer ou d'exploiter des ressources naturelles,
c) d'aménager et d'entretenir des cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies et
réseaux divers,
d) de mettre en valeur des propriétés.


B/ CARACTERE DES DROITS ET OBLIGATIONS
RESULTANT DE LA CONSTITUTION D'UNE
ASSOCIATION SYNDICALE DE PROPRIETAIRES

Aux termes de l'article 3 de l'ordonnance, les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires quelle qu'elle soit, sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association.


Autrement dit, les droits et obligations des propriétaires, membres d'une association syndicale, revêtent un caractère réel. Ils suivent, précise l'article 3, les immeubles compris dans ce périmètre en quelque main qu'ils passent jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction du même périmètre.


C/ LA COMPOSITION DES ASSOCIATIONS SYNDICALES
DE PROPRIETAIRES

Ces associations sont composées des propriétaires fonciers intéressés par les travaux et opérations qui font l'objet du groupement tel que défini par l'article 1er de l'ordonnance.


L'alinéa 2 de l'article 3 prévoit qu'en cas d'usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l'association. Il informe l'usufruitier de la création ou de l'existence de l'association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l'usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l'association et l'informera des décisions prises par celle-ci.


A noter que les représentants de personnes morales de droit public peuvent faire partie des associations syndicales lorsque leur patrimoine y est intéressé.


D/ LA CAPACITE DES ASSOCIATIONS SYNDICALES

Aux termes de l'article 5 de l'ordonnance, les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer, sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues par l'ordonnance elle-même (articles 8, 15 et 43).


E/ LES SURETES DONT BENEFICIENT LES ASSOCIATIONS
SYNDICALES

L'ordonnance a aligné, sur ce point, le droit des associations syndicales sur celui de la copropriété.


Aux termes de l'article 6, les créances de toute nature d'une association syndicale de propriétaires à l'encontre d'un de ses membres sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles, propriété de celui-ci, à condition que ces immeubles soient inclus dans le périmètre de l'association.


Les conditions d'inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles prévues aux trois premiers alinéas de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.


Dans le même ordre d'idées, il a été prévu (alinéa 3, article 3) que, lors de la mutation d'un bien compris dans le périmètre d'une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 précitée., à l'association qui peut faire opposition dans les conditions prévues par cet article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.


Les droits des associations syndicales sont ainsi renforcés par des moyens qui leur permettent de garantir et de recouvrer les sommes dont sont redevables leurs débiteurs.


A noter que les associations foncières urbaines bénéficiaient déjà de ces prérogatives (article L. 322-5 du Code de l'urbanisme), sachant que les autres associations syndicales en ont donc été privées jusqu'à la publication de l'ordonnance du 1er juillet 2004.


F/ L'OBLIGATION D'INFORMATION PESANT SUR
L'ASSOCIATION SYNDICALE

Aux termes de l'article 4, le président de l'association syndicale tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci, ainsi que le plan parcellaire.

A cet effet, toute mutation de propriété d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat.


Si la mutation n'est pas amiable mais judiciaire, ce sera à l'avocat poursuivant la vente d'adresser cette notification.


Par ailleurs, l'alinéa 2 de l'article 4 dispose que le propriétaire d'un immeuble inclus dans le périmètre d'une association syndicale de propriétaires doit, en cas de transfert de propriété, informer le futur propriétaire de l'incorporation de l'immeuble dans le périmètre syndical et de l'existence éventuelle de servitudes.


A noter que la même information doit être apportée aux locataires de l'immeuble.


II. LES ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES

Les associations syndicales libres (A.S.L) sont des personnes morales de droit privé (article 2, alinéa 2 de l'ordonnance).


Ces associations sont soumises, par conséquent, aux dispositions du droit privé ; elles relèvent de la compétence des juridictions civiles et ce, même si une ou plusieurs collectivités publiques en font partie.


A/ LA CREATION DE L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE

La constitution d'une A.S.L. exige le consentement unanime des associés (article 7, alinéa 1 de l'ordonnance).


Si un immeuble en copropriété est inclus dans une association syndicale libre, chaque copropriétaire revêt personnellement la qualité d'associé, sachant que l'adhésion à une association syndicale libre exige l'accord de l'ensemble des propriétaires.


Les règles de constitution des A.S.L. sont caractérisées par le formalisme. C'est ainsi que le consentement unanime des propriétaires intéressés doit être constaté par écrit. Si le consentement des associés ne figure pas dans un écrit, l'association syndicale n'est pas légalement constituée.


B/ LES STATUTS DE L'ASSOCIATION

Les statuts de l'A.S.L. comportent :

- le nom de l'association syndicale libre,
- l'objet de cette association qui doit s'inscrire dans le cadre de l'article 1 de
l'ordonnance, les A.S.L. étant, rappelons-le, constituées pour la construction
ou l'entretien d'ouvrages ou la réalisation de travaux en vue de prévenir les
risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances, préserver,
restaurer ou exploiter les ressources naturelles, aménager ou entretenir les
cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies ou réseaux divers, mettre en valeur
les propriétés,

- le siège de l'A.S.L.,
- ses règles de fonctionnement.


En outre, les statuts comportent la liste des immeubles compris dans le périmètre de l'association syndicale et précisent les modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.


La jurisprudence intervenue sous l'empire de la loi du 21 juin 1865 révèle que la clause incluse dans les statuts et relative à l'objet de l'association, doit être méticuleusement rédigée dans la mesure où elle limite restrictivement sa mission.


C/ PUBLICITE CONSECUTIVE A LA CONSTITUTION DE
L'A.S.L.

Aux termes de l'article 8, alinéa 1 de l'ordonnance, la création de l'A.S.L. est déclarée auprès de la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège.


Deux exemplaires des statuts doivent être joints à la déclaration. Il est donné récépissé de la déclaration dans un délai de cinq jours. A l'issue du délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé de déclaration, un extrait des statuts doit être publié au Journal officiel.


Dans les mêmes conditions, l'association fait connaître, dans les trois mois, et publie toute modification apportée à ses statuts.


L'omission des formalités de publicité qui viennent d'être évoquées ne peut pas être opposée aux tiers par les associés.


Il convient de rappeler que l'association syndicale libre dispose de la capacité juridique et peut ainsi agir en justice par ses représentants légaux. Or, la personnalité juridique n'est reconnue à l'association syndicale qu'une fois les formalités de publicité accomplie. A défaut de publication, l'association ne peut exercer les pouvoirs prévus à l'article 5 de l'ordonnance.


Il est prévu qu'un extrait des statuts doit être publié au Journal officiel dans le délai d'un mois. Il ne s'agit pas d'un délai de prescription, la publication pouvant être effectuée à tout moment, même après que ce délai soit expiré. Toutefois, pendant toute la période précédant la publication, l'association syndicale ne jouit pas de la personnalité juridique.


D/ ORGANISATION ET FONCTIONNEMENT

Les éléments fournis par l'ordonnance sur ce point sont plus que succints.


En fait, les conditions d'organisation et de fonctionnement relèvent tout simplement des statuts.


A noter toutefois qu'il est prévu à l'article 62 de l'ordonnance que ses modalités d'application seront fixées par un décret en Conseil d'Etat qui, à ce jour, n'a pas encore été publié.


On peut penser que ce décret apportera aussi des précisions sur les conditions selon lesquelles les associations sont organisées ainsi que sur leur fonctionnement.


En l'état, l'article 9 de l'ordonnance précise simplement que l'A.S.L. est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires faisant partie de l'association, ou leurs représentants et cela, selon les prescriptions fixées par les statuts.

En tout état de cause, le fonctionnement d'une association syndicale libre ne peut être régi que par l'ordonnance du 1er juillet 2004 qui a succédé à la loi du 21 juin 1865 abrogée.


C'est la raison pour laquelle et, comme l'a rappelé à maintes reprises la Cour de Cassation, la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété est étrangère au fonctionnement d'une association syndicale libre.


Il en va de même de la loi du 1er juillet 1901 régissant les associations qui ne concerne en aucune manière les A.S.L.



E/ TRANSFORMATION D'UNE ASL EN ASSOCIATION
SYNDICALE AUTORISEE

L'article 10 de l'ordonnance précise que les associations syndicales libres peuvent, à l'issue d'un délai d'un an à compter de la publication au Journal officiel d'un extrait des statuts (voir supra, les mesures de publicité liées à la création d'une A.S.L.) et par délibération adoptée par l'assemblée des propriétaires à la majorité de ceux-ci représentant au moins les deux tiers de la superficie des propriétés ou les deux tiers des propriétaires représentant plus de la moitié de la superficie des propriétés, demander à l'autorité administrative compétente dans le département où elles ont leur siège, à être transformées en associations syndicales autorisées.


Il est prévu que si la transformation est acceptée, elle n'entraîne pas la création d'une nouvelle personne morale.


De plus, la transformation intervient à titre gratuit et ne donne lieu au paiement d'aucune indemnité, droit, taxe, salaire ou honoraire.


II. LES ASSOCIATIONS SYNDICALES AUTORISEES

Les associations syndicales autorisées (ou celles constituées d'office ainsi que leurs unions dont il sera question ultérieurement) sont des établissements publics à caractère administratif, comme l'indique l'alinéa 3 de l'article 2 de l'ordonnance.

Ces établissements publics à caractère administratif sont régis d'une part, par les dispositions des titres III et IV de l'ordonnance du 1er juillet 2004 mais également par l'article L. 211-2 du Code des juridictions financières.

Cette référence au Code des juridictions financières révèle que les associations syndicales autorisées relèvent de la compétence des chambres régionales des comptes, la Cour des comptes statuant en appel.

Dans la mesure où nous sommes en présence d'un établissement public, les travaux des associations syndicales autorisées sont considérés comme des travaux publics.

Ces associations ont, par ailleurs, le droit de recourir à l'expropriation pour cause d'utilité publique.


A/ LA CREATION DE L'ASSOCIATION SYNDICALE
AUTORISEE (A.S.A)

1 - La constitution de l'A.S.A.

Aux termes de l'article 11 de l'ordonnance, un ou plusieurs propriétaires intéressés, une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales peuvent demander la création d'une association syndicale autorisée.

La demande est alors adressée à l'autorité administrative compétente dans le département où l'association a prévu d'avoir son siège, c'est-à-dire en principe, le Préfet.

La création de l'association peut être autorisée par l'autorité administrative lorsque la majorité des propriétaires représentant au moins les deux tiers de la superficie des propriétés ou les deux tiers des propriétaires représentant plus de la moitié de la superficie des propriétés se sont prononcés favorablement (article 14).

Cette demande est accompagnée d'un projet de statuts, projet qui doit, comme en ce qui concerne les associations syndicales libres, définir son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement.


De surcroît, le projet de statuts comporte la liste des immeubles compris dans le périmètre de l'association syndicale autorisée et précise les modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.


Indépendamment de l'initiative de propriétaires privés envisageant de créer une association syndicale autorisée, il est prévu que l'autorité administrative, c'est-à-dire le Préfet ou un Maire, est en droit de susciter la création d'une A.S.A.


La constitution d'une telle association est susceptible, en effet, de paraître indispensable dans l'optique de la réalisation de certains travaux et aménagements. Afin de faciliter la formation du groupement et d'empêcher certains propriétaires d'y faire obstacle, le Préfet peut décider la constitution de l'association par arrêté préfectoral.



2 - La faculté de délaissement

L'ordonnance réserve les droits du propriétaire qui s'est prononcé expressément contre le projet de création d'une association syndicale autorisée.


Dans cette hypothèse, ce propriétaire peut, aux termes de l'article 17, dans le délai de trois mois à compter de la notification de l'acte autorisant cette création, déclarer qu'il entend délaisser un ou plusieurs des immeubles lui appartenant et inclus dans le périmètre de l'association.


Ce délaissement ouvre droit, précise le deuxième alinéa de l'article 17, à une indemnisation à la charge de l'association.

A défaut d'accord entre le propriétaire et l'association, l'indemnité est fixée selon les règles de procédure du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, confirmant par-là même, si besoin en était, la soumission des A.S.A. aux dispositions de droit public.


3 - La procédure

La création d'une A.S.A. est soumise à une procédure spécifique.


Une fois en possession du projet de statuts de l'association qui lui a été envoyé, l'autorité administrative soumet ce projet à une enquête publique.


Il est procédé à l'enquête publique dans les conditions prévues par les dispositions du Code de l'environnement.


Lorsqu'en raison de leur nature, de leur consistance ou de leur localisation, les ouvrages ou les travaux envisagés sont susceptibles d'affecter l'environnement, l'enquête intervient dans les conditions fixées aux articles L.123-1 à L. 123-16 du Code de l'environnement.


Mais lorsque les missions de l'association concernent des installations, ouvrages, travaux ou activités prévues à l'article L. 214-1 du Code de l'environnement, il est procédé alors à l'enquête dans les conditions prévues aux articles L. 214-2 à L. 214-10 du même Code (dans cette seconde hypothèse, il s'agit des installations portant plus spécifiquement sur l'usage de l'eau).


L'acte par lequel est ordonnée l'ouverture de l'enquête publique est notifié à chaque propriétaire d'un immeuble susceptible d'être inclus dans le périmètre de la future A.S.A.


Le même acte organise la consultation des propriétaires, consultation qui intervient à l'issue de l'enquête publique.

L'alinéa 2 de l'article 13 prévoit que lorsqu'un propriétaire dûment averti des conséquences de son association ne s'oppose pas expressément au projet, il est considéré comme réputé favorable à la création de l'association. Autrement dit, le silence du propriétaire vaut acquiescement.


L'ordonnance ne prévoit pas les modalités selon lesquelles les propriétaires sont consultés. Les conditions de cette consultation doivent être définies par un décret d'application prévu à l'article 62 de l'ordonnance qui, à ce jour, n'a pas encore été publié.


4 - La publicité

La création de l'association syndicale fait l'objet de mesures de publicité.


L'article 15 prévoit en effet que l'acte autorisant la création de la société syndicale est publié.


Il est affiché dans chaque commune sur le territoire de laquelle s'étend le périmètre de l'association.


En outre, l'acte autorisant la création de l'A.S.A. est notifié à chaque propriétaire d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association.


L'acte est ensuite transmis au Bureau de la Conservation des Hypothèques compétent, selon des modalités qui seront définies ultérieurement par le décret d'application à intervenir.


Si l'autorité administrative refuse d'autoriser la création de l'A.S.A., l'acte contenant le refus est notifié aux mêmes propriétaires.


5 - La contestation de l'acte administratif

L'article 16 de l'ordonnance évoque l'hypothèse d'annulation de l'acte autorisant la création de l'A.S.A.


En effet, toute personne intéressée a la possibilité de contester la régularité de l'arrêté du Préfet.


Il convient de rappeler qu'une A.S.A. constitue un établissement public qui, comme tel, est soumis aux règles du droit public.


Dès lors, l'arrêté du Préfet matérialisant la création de l'A.S.A. est susceptible de faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir.


En cas d'annulation de l'acte créant l'A.S.A., l'autorité administrative peut, dans le cas où l'annulation n'aurait pas pour effet d'interdire la reconstitution de cette association, nommer un administrateur provisoire.


Dans le cas contraire, l'administration nomme un liquidateur qui détermine les conditions dans lesquelles l'association syndicale autorisée est dissoute, ainsi que la dévolution du passif et de l'actif, ceci dans les termes de l'article 42 de l'ordonnance.



B/ LE FONCTIONNEMENT DE L'A.S.A.

1 - Les différents organes de fonctionnement

Ils sont au nombre de quatre. Il s'agit :

- de l'assemblée des propriétaires,
- du syndicat,
- du président,
- du vice-président.


a) L'assemblée des propriétaires

Elle réunit les propriétaires dans le respect, souligne l'article 19 de l'ordonnance, des dispositions statutaires qui peuvent définir un seuil d'intérêt minimum permettant d'y siéger.


Les rédacteurs de l'ordonnance ont ainsi entendu privilégier l'efficacité en ne permettant pas un émiettement des pouvoirs de l'assemblée - ce qui ne recoupe peut-être pas les règles démocratiques -. Il est toutefois prévu que les propriétaires n'atteignant pas individuellement le seuil d'intérêt minimum prévu par les statuts, sont en mesure de se regrouper pour pouvoir se faire représenter à l'assemblée générale.


A noter que chaque copropriétaire est en droit de mandater, pour le représenter, toute personne de son choix. Il n'est donc pas nécessaire, pour être mandataire, d'être l'un des propriétaires d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association.


Les conditions dans lesquelles l'assemblée se réunit en session ordinaire ou extraordinaire, doivent être définies dans le décret à intervenir.


L'assemblée a deux fonctions. Elle élit les membres du syndicat ainsi que leurs suppléants et elle délibère sur certaines questions limitativement énumérées.


Il s'agit :

- du rapport prévu à l'article 23 de l'ordonnance (c'est un rapport sur l'activité de l'association et sa situation financière; une fois de plus, les conditions dans lesquelles ce rapport est élaboré par le président seront fixées par décret en Conseil d'Etat).

- du montant maximum des emprunts qui peuvent être votés par le syndicat et
les emprunts d'un montant supérieur,

- des propositions de modifications statutaires ou de dissolution,

- de l'adhésion à une union ou la fusion avec une autre association syndicale
autorisée ou constituée d'office,

- de toute question qui lui est soumise en application d'une loi ou d'un règlement.


Toute décision émanant de l'assemblée qui ne rentrerait pas dans l'un des cas ci-dessus, serait considérée comme une décision intervenant hors de la compétence de l'assemblée générale.


L'assemblée intervient également pour désigner les membres du syndicat.


b) Le syndicat

Il est composé de membres élus par l'assemblée des propriétaires en son sein.


Les conditions de désignation ne relèvent pas de la compétence réglementaire mais dépendent des dispositions statutaires (durée du mandat et nombre des membres en particulier).


Peut faire partie du syndicat tout propriétaire membre de l'association ou son représentant.


Il importe de souligner l'importance de l'organe de fonctionnement que constitue le syndicat puisque celui-ci, selon l'article 18, alinéa 2, règle, par ses délibérations, les affaires de l'association syndicale autorisée.


Il s'agit là d'une compétence de principe.


Les seules restrictions aux pouvoirs du syndicat résident dans les attributions de l'assemblée des propriétaires précédemment définies.



Les rédacteurs de l'ordonnance ont, là aussi, privilégié l'efficacité en attribuant à un organe composé d'élus des pouvoirs concernant la gestion de l'association syndicale autorisée, organe plus maniable et moins monolithique qu'une assemblée de propriétaires.



Toutefois, rien ne semble s'opposer à ce que le syndicat délègue certains de ses pouvoirs à l'assemblée générale qui statuerait, dans ces conditions, en dehors des cas restrictivement énumérés ci-dessus.



c) Le président et le vice-président

Ils sont élus, l'un et l'autre, par le syndicat parmi ses membres. Cette décision intervient dans des conditions prévues par les statuts.


Le mandat du président (ainsi que celui du vice-président) ne peut pas excéder, dans sa durée, celui des membres du syndicat. Le syndicat est en droit de les révoquer en cas de manquements à leurs obligations.


La fonction du vice-président est celle de remplacer le président en cas d'absence ou d'empêchement. Quant au président, il a pour mission de préparer et d'exécuter les délibérations des assemblées des propriétaires, mais également celles du syndicat.


Parmi ses tâches figurent aussi celles de diffuser les convocations et de présider les réunions.


L'alinéa 2 de l'article 23 de l'ordonnance prévoit, en outre, que le président est le chef des services de l'association. Il est également son représentant légal. En particulier, il représente l'association en justice et dans tous les actes juridiques où l'A.S.A. se trouve intéressée.


Le président est l'ordonnateur de l'association. Il convient de rappeler à cette occasion que l'association syndicale autorisée est soumise aux règles de la comptabilité publique. Le président délivre les ordres de payer.


Dans le principe et sous réserve de ce que révélera le décret d'application de l'ordonnance, les règles établies pour la comptabilité des collectivités publiques, en ce qui concerne l'ordonnancement et l'acquittement des dépenses ainsi que la gestion, la présentation et l'examen des comptes, sont applicables aux présidents des A.S.A., sachant que ceux-ci doivent assurer le paiement des dépenses.


A noter que le président dispose d'un pouvoir de délégation ponctuel. Il porte sur certaines de ses attributions. Autrement dit, le président ne peut pas déléguer la totalité de celles-ci.


La délégation est confiée à un directeur nommé par le président et placé sous son autorité. Il n'est pas précisé par le texte si ce directeur doit ou non faire partie du syndicat ou de l'assemblée des propriétaires.


On a vu que, parmi les pouvoirs de l'assemblée, celle-ci devait délibérer sur un rapport concernant l'activité de l'association et sa situation financière. L'élaboration de ce rapport est confiée au président.


2 - Les modalités de fonctionnement de l'association syndicale

a) Le personnel de l'A.S.A.

Le personnel d'une association syndicale autorisée est constitué d'agents. Ces agents peuvent être :

- soit des agents contractuels de droit public, étant précisé que ces personnes n'ont pas droit à être titularisées dans la fonction publique,

- soit des agents de droit privé qui sont recrutés en raison de leur compétence. Ces agents d'ordre privé bénéficient alors de contrats ou à durée déterminée, ou à durée indéterminée.


Il semble résulter de l'ordonnance un principe selon lequel le personnel d'une A.S.A. est constitué d'agents contractuels de droit public, le recours à des agents de droit privé n'intervenant qu'en raison d'une compétence spécifique dont ne disposeraient pas les agents contractuels de droit public.


Les agents de droit privé qui composent une partie du personnel d'une A.S.A. relèvent de la compétence des tribunaux de l'ordre judiciaire, c'est-à-dire, notamment, du Conseil de prud'hommes.


Il n'est pas précisé explicitement quel est l'organe (président ou syndicat) qui a qualité pour procéder au recrutement du personnel.


b) Régime juridique des actes de l'association syndicale

Le syndicat (article 18) ainsi que l'assemblée (article 20) adoptent des délibérations.


Quant au président de l'A.S.A., il prend des actes. Il en va de même du directeur éventuellement nommé par le président et bénéficiant d'une délégation de pouvoirs.


L'ensemble de ces délibérations et de ces actes doit être transmis à l'autorité administrative compétente.


Emanant d'un établissement public, les délibérations et actes relèvent de la compétence des juridictions administratives.


Les modalités de communication des délibérations et actes à l'autorité administrative sont fixées par décret non encore publié.


3 - L'exécution des travaux et ouvrages

Les travaux exécutés par les A.S.A. dans le cadre de leur mission d'intérêt général revêtent le caractère de travaux publics.


Dès lors, les contrats passés par l'association, relatifs à la réalisation de ces travaux publics syndicaux, ont, en principe, une nature administrative.


C'est la raison pour laquelle le contentieux des travaux publics réalisés à l'initiative d'une A.S.A. et les dommages qui peuvent en résulter, appartiennent à la compétence des juridictions administratives.


La lecture de l'ordonnance ne permet pas de savoir à ce jour quelles sont les conditions dans lesquelles les marchés de travaux sont passés et exécutés par les A.S.A. En effet, ces conditions ne seront connues qu'une fois que sera publié le décret devant compléter les dispositions de principe énoncées dans l'ordonnance.


Celle-ci précise cependant que les dispositions de la loi du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d'ouvrages publics et à ses rapports avec la maîtrise d'oeuvre privée, sont applicables aux A.S.A.


Dans le même ordre d'idées, le régime des servitudes d'établissement, d'aménagement, de passage et d'appui, visées aux articles L. 152-1 à L. 152-23 du Code rural et à l'article L. 321-5-1 du Code forestier, est applicable aux A.S.A.


Il est prévu, en outre, indépendamment des servitudes énoncées précédemment, qu'une servitude de passage spécifique peut être instituée pour l'entretien d'ouvrages qui traversent, même en dehors du périmètre de l'association, les cours, jardins, parcs et enclos, qu'ils soient ou non attenant aux habitations.


Lorsque l'association réalise des ouvrages dans le cadre de son objet statutaire, elle en devient propriétaire.


Elle assume de ce fait les conséquences de sa propriété puisqu'elle doit en assurer l'entretien.


Si ces ouvrages engendrent des dommages en raison d'un défaut d'entretien, l'association en est responsable.


Par exception aux principes ainsi énoncés, les statuts peuvent prévoir, pour certaines catégories d'ouvrages (qui ne sont pas définies par le texte de l'ordonnance) que leur propriété ou leur entretien peuvent être attribués à un ou plusieurs membres de l'association.


L'association syndicale autorisée peut faire l'objet d'une mise en demeure de la part de l'autorité administrative dans deux situations, l'autorité administrative intervenant alors à l'issue d'un délai qu'elle détermine. Ces deux cas sont les suivants :

- l'association n'exécute pas des travaux correspondant à son objet et sa carence nuit gravement à l'ordre public. Dans ce cas, l'Administration peut faire procéder d'office à l'exécution de ces travaux ;

- l'Administration constate que l'importance des travaux ou des ouvrages à réaliser excède les capacités de l'association.


Dans ces deux hypothèses, les collectivités territoriales ou leurs groupement peuvent décider de se substituer en tout ou partie à l'association dans ses droits et obligations.


Ces dispositions particulières mettent en évidence l'emprise de l'autorité administrative sur le fonctionnement des A.S.A.


C/ LES DISPOSITIONS FINANCIERES

1 - Les ressources de l'A.S.A.

L'ordonnance donne une liste des ressources d'une association syndicale autorisée, sachant que cette liste n'est pas exhaustive.

Les ressources sont les suivantes :

- les redevances dues par les membres de l'association,
- les dons et legs,
- le produit des cessions d'éléments d'actifs,
- les subventions de diverses origines,
- le revenu des biens meubles ou immeubles de l'association,
- le produit des emprunts,
- le cas échéant, l'amortissement et les provisions et le résultat disponible
de la section d'investissement,

L'ordonnance prévoit un dernier poste de ressources dont la vocation est générale dans la mesure où il concerne tout autre produit afférent aux missions définies dans les statuts.


Pour ce qui intéresse plus particulièrement les redevances syndicales qui doivent être réglées par les membres de l'association, elles ont les caractéristiques suivantes :

- elles sont établies chaque année,
- la répartition des redevances entre les membres est effectuée en fonction
des bases de répartition des dépenses déterminées par le syndicat.


La rédaction du texte est quelque peu ambigüe.


Le syndicat détermine-t-il les bases de répartition ou bien détermine-t-il les dépenses ? A moins qu'il ne se prononce tout à la fois sur les bases et les dépenses.

L'établissement des bases de répartition tient compte d'un critère : celui de l'intérêt de chaque propriété à l'exécution des missions de l'association. Les bases de répartition doivent, à notre sens, être incluses dans les statuts.


L'ordonnance prévoit enfin des redevances syndicales spéciales qui concernent l'exécution financière des décisions de justice et des transactions.


2 - Le recouvrement des sommes dont l'association est créancière

Les fonds des associations syndicales autorisées sont obligatoirement déposés auprès de l'Etat.


Par ailleurs, le budget de l'association doit être voté en équilibre réel. Il est transmis à l'autorité administrative compétente dans le département où l'association a son siège.


Le recouvrement des créances de l'association syndicale s'effectue comme en matière de contribution directe.


Les comptables publics ont qualité pour introduire une action afin de recouvrer les créances dues à l'association. Ces créances se prescrivent par quatre ans à compter de la prise en charge du titre de recettes. Les redevances dues par les membres de l'association en particulier, sont soumises à cette prescription quadriennale.


Les A.S.A. bénéficient pour le recouvrement des redevances dues par leurs membres, redevances correspondant à l'année échue et à l'année courante, d'un privilège sur les récoltes, fruits, loyers et revenus du terrain compris dans le périmètre de l'association.


Ce privilège est une garantie supplémentaire à celle prévue par les dispositions communes applicables à toutes les associations quelles qu'elles soient. Rappelons que chaque association (dont une A.S.A.) voit ses créances garanties par une hypothèque légale, sachant qu'elle peut faire pratiquer une opposition dans les termes de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965.


Le privilège de l'A.S.A. prend rang immédiatement après celui de la contribution foncière et s'exerce dans les mêmes formes.



D/ MODIFICATIONS STATUTAIRES ET DISSOLUTION

1 - Les modifications statutaires

L'ordonnance prévoit que les statuts peuvent faire l'objet de modifications qui portent :

- soit sur l'extension du périmètre de l'association,
- soit sur le changement de son objet,
- soit sur la distraction d'un immeuble du périmètre de l'association syndicale
autorisée,
- soit pour un autre motif qui ne rentre pas dans le cadre de ceux qui précèdent.

a) L'extension du périmètre de l'association ou son changement d'objet

La proposition de modification statutaire qui porte, soit sur l'extension du périmètre de l'association, soit sur le changement d'objet de celle-ci, peut être présentée, ou à l'initiative du syndicat, ou à celle d'un quart des propriétaires associés, ou d'une collectivité territoriale, ou d'un groupement de collectivités territoriales sur le territoire desquelles s'étend le périmètre de l'association, ou de l'autorité administrative compétente dans le département où l'association a son siège.


A noter, en outre, que l'extension du périmètre peut être engagée à la demande de certains tiers. Il s'agit de propriétaires dont les immeubles ne sont pas inclus dans le périmètre.

La proposition de modification est soumise à l'assemblée des propriétaires, conformément à l'article 20 de l'ordonnance.


Pour que la demande soit acceptée, elle doit réunir la majorité des propriétaires représentant au moins les deux tiers de la superficie des propriétés ou les deux tiers des propriétaires représentant plus de la moitié des superficies des propriétés.


Dans cette hypothèse, l'autorité administrative ordonne une enquête publique dans les conditions fixées par l'article 12 de l'ordonnance, c'est-à-dire, selon le cas, soit en fonction des articles L. 123-1 à L. 123-16 du Code de l'environnement, soit en fonction des articles L. 214-2 à L. 214-10 du même Code.


Lorsqu'il est envisagé d'étendre le périmètre de l'A.S.A., l'autorité administrative consulte les propriétaires des immeubles susceptibles d'être inclus dans le périmètre.


Rappelons que les modalités de consultation des propriétaires sont définies par un décret en Conseil d'Etat devant intervenir ultérieurement.


Il existe une exception au recours à l'enquête publique. Lorsque l'extension envisagée porte sur une surface n'excédant pas un pourcentage (à définir par décret) de la superficie incluse dans le périmètre de l'association et que, par ailleurs, ont été recueillis par écrit l'adhésion de chaque propriétaire des immeubles susceptibles d'être inclus dans le périmètre ainsi que, à la demande de l'autorité administrative, l'avis de chaque commune intéressée, la proposition de modification est alors soumise simplement au syndicat qui se prononce, en l'occurrence, à la majorité de ses membres.


L'autorisation de modification des statuts portant, soit sur l'extension du périmètre, soit sur le changement d'objet, est prononcée par acte de l'autorité administrative, publié (avec affichage dans chaque commune sur le territoire de laquelle s'étend le périmètre de l'association) et notifié à chaque propriétaire d'un immeuble susceptible d'être inclus dans le périmètre de la future association.


De surcroît, l'acte administratif est transmis au Bureau de la Conservation des Hypothèques compétent.


b) La demande de distraction

L'article 38 de l'ordonnance évoque une autre cause de modification des statuts.



Il s'agit, cette fois, d'une demande en distraction. Lorsqu'un immeuble, pour quelque cause que ce soit, n'a plus de façon définitive d'intérêt à être compris dans le périmètre de l'A.S.A., il peut en être distrait. Cette demande de distraction peut émaner, soit de l'autorité administrative, soit du syndicat, soit du propriétaire de l'immeuble considéré.



La proposition de distraction ne peut pas être demandée par l'assemblée des propriétaires, mais elle doit néanmoins être soumise à cette assemblée.



Si la réduction de périmètre porte sur une surface n'excédant pas un pourcentage (défini par décret) de la superficie incluse dans le périmètre de l'association, l'assemblée des propriétaires peut décider que la proposition de distraction fera seulement l'objet d'une délibération du syndicat. Dans ce cas, celui-ci se prononce à la majorité de ses membres.



L'assemblée des propriétaires à qui est soumise la proposition de distraction, statue à la majorité des propriétaires représentant au moins les deux tiers de la superficie des propriétés ou les deux tiers des propriétaires représentant plus de la moitié de la superficie des propriétés.

Dans les deux hypothèses, l'autorité administrative, ensuite, peut autoriser la distraction par acte publié affiché dans chaque commune sur le territoire de laquelle s'étend le périmètre de l'association, notifié à chaque propriétaire d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association et transmis au Bureau de la Conservation des Hypothèques compétent.


A noter que l'autorité administrative dispose d'une faculté d'autorisation puisqu'elle peut autoriser la distraction sans que, pour autant, les décisions prises par l'assemblée ou par le syndicat constituent une contrainte.


Les propriétaires des fonds distraits restent redevables de la quote-part des emprunts contractés par l'association pendant leur adhésion jusqu'au remboursement intégral de ceux-ci.


c) Autres modifications

Il est envisagé d'autres modifications statutaires que celles portant sur l'extension du périmètre, sur le changement de l'objet ou sur une demande de distraction.


Elles font l'objet, soit sur proposition du syndicat, soit sur celle du dizième des propriétaires, d'une délibération de l'assemblée des propriétaires convoqués en session extraordinaire à cet effet.


La délibération correspondante est transmise à l'autorité administrative qui, là aussi, peut autoriser (sans que cela constitue une obligation) la modification statutaire par acte publié et notifié dans les conditions qui ont été évoquées précédemment.

2 - La dissolution d'une A.S.A.

Enfin, une association syndicale autorisée peut faire l'objet d'une dissolution.

Celle-ci intervient par acte de l'autorité administrative. Elle est préalablement formulée par des membres de l'association qui se prononcent, soit à la majorité représentant au moins les deux tiers de la superficie des propriétés, soit à la majorité des deux tiers des propriétaires représentant plus de la moitié de la superficie des propriétés.


Une A.S.A. peut, par ailleurs, être dissoute d'office par acte motivé de l'autorité administrative dans des hypothèses limitativement énumérées par l'ordonnance.


Cette dissolution intervient dans l'un des quatre cas suivants :

- disparition de l'objet pour laquelle l'association a été constituée,
- l'association est sans activité réelle en rapport avec son objet depuis plus
de trois ans,
- le maintien de l'association fait obstacle à la réalisation de projets d'intérêt
public dans un périmètre plus vaste que celui de l'association,
- elle connaît des difficultés graves et persistantes entravant son
fonctionnement.


L'acte prononçant la dissolution est publié et notifié comme l'acte de création.


Les conditions dans lesquelles l'association autorisée est dissoute ainsi que la dévolution du passif et de l'actif sont déterminées par le syndicat. A défaut, un liquidateur est nommé par l'autorité administrative à cet effet. Il doit être tenu compte à cette occasion des droits des tiers. Les conditions de dissolution ainsi que la dévolution du passif et de l'actif sont mentionnées dans l'acte prononçant la dissolution. Les propriétaires membres de l'association restent redevables des dettes de celle-ci jusqu'à leur extinction totale.


IV. LES ASSOCIATIONS SYNDICALES CONSTITUEES D'OFFICE

L'article 1er de l'ordonnance prévoit que peut faire notamment l'objet d'une association syndicale de propriétaires la construction et l'entretien d'ouvrages ou la réalisation de travaux en vue, soit de prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances, soit de préserver, de restaurer ou d'exploiter des ressources naturelles, soit d'aménager ou d'entretenir des cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies et réseaux divers.


Dans ces trois hypothèses, s'il existe une obligation légale à la charge des propriétaires et si une association syndicale autorisée n'a pu être mise en place, l'autorité administrative peut constituer d'office une association syndicale regroupant l'ensemble des propriétaires intéressés.


Dans tous les cas, le projet de constitution de l'association est soumis à une enquête publique.


L'acte portant constitution d'office de l'association est publié, affiché dans chaque commune sur le territoire de laquelle s'étend le périmètre de l'association et notifié à chaque propriétaire d'un immeuble susceptible d'être inclus dans le périmètre de l'association.


Le même acte comprend notamment les dispositions relatives au périmètre de l'association, à son objet, au mode d'exécution des travaux ainsi qu'aux modalités de répartition des dépenses selon le degré d'intérêt de chacune des propriétés à l'exécution des travaux.


L'acte comporte enfin la convocation à la première assemblée des propriétaires à l'occasion de laquelle il sera procédé à la désignation des membres du syndicat.


Il est fait ici référence au syndicat qui est l'un des organes de fonctionnement de l'association syndicale autorisée.


Rappelons que le syndicat est théoriquement composé de membres élus par l'assemblée des propriétaires en son sein dans des conditions fixées par les statuts.


Lorsque l'assemblée des propriétaires ne parvient pas à désigner les membres du syndicat, l'autorité administrative y procède d'office, le cas échéant, en dehors des membres de l'association.


En cas de carence, l'autorité administrative peut, après une mise en demeure restée sans effet dans un délai d'un mois, se substituer dans tous leurs actes aux organes défaillants de l'association syndicale constituée d'office.


Il s'agit là des particularités propres aux associations syndicales constituées d'office.


Pour le surplus, notamment en ce qui concerne le fonctionnement de l'association syndicale, le régime juridique de ses actes, la réalisation des travaux et ouvrages, et les dispositions financières ainsi que les modifications statutaires, les dispositions applicables sont celles régissant les associations syndicales autorisées qui ont été précédemment examinées.


La création d'une association syndicale constituée d'office révèle la carence des propriétaires puisque l'autorité administrative est obligée de se substituer à eux.


Toutefois, lorsque ces mêmes propriétaires décident de reprendre leurs affaires en main, ils peuvent demander que l'association syndicale constituée d'office soit transformée en association syndicale autorisée.


Il faut, pour ce faire, une délibération de l'assemblée des propriétaires, adoptée à la majorité des propriétaires représentant au moins les deux tiers de la superficie des propriétés ou les deux tiers des propriétaires représentant plus de la moitié de la superficie des propriétés.


La transformation peut être prononcée par l'autorité administrative (là encore, il s'agit d'une potentialité mais pas d'une obligation).


Deux conditions sont, de surcroît, requises pour permettre la transformation. Il faut que les membres du syndicat aient été désignés par l'assemblée des propriétaires et que l'association fonctionne normalement depuis au moins un exercice budgétaire.


Quant à la dissolution d'une association syndicale constituée d'office, elle ne peut être décidée qu'à l'initiative de l'autorité administrative.



V. UNIONS ET FUSIONS

A/ L'UNION

Les associations syndicales autorisées ou constituées d'office (mais pas les associations syndicales libres) ont la possibilité de se grouper en une union.


La création de celle-ci a pour but de faciliter la gestion des associations syndicales. Elle peut également être envisagée en vue de l'exécution ou de l'entretien de travaux ou d'ouvrages d'intérêt commun.


L'union est formée sur la demande faite à l'autorité administrative compétente dans le département où l'union a prévu d'avoir son siège. Elle est présentée par l'une ou par plusieurs associations.


Préalablement, l'assemblée des propriétaires de chaque association syndicale autorisée ou constituée d'office, doit voter sur le principe de l'adhésion.


La majorité requise est celle des propriétaires représentant au moins les deux tiers de la superficie des propriétés ou les deux tiers des propriétaires représentant plus de la moitié de la superficie des propriétés.


L'autorité administrative compétente dans le département où l'union a prévu d'avoir son siège, est sollicitée à la suite de l'intention manifestée par les associations entendant créer une union.


L'autorité administrative peut (et non doit), au vu du consentement des associations candidates, autoriser la constitution de l'union.


L'autorisation est formulée par un acte publié et affiché dans chaque commune sur le territoire de laquelle s'étend le périmètre de l'union. Elle doit être notifiée à chaque propriétaire d'un immeuble susceptible d'être inclus dans le périmètre de l'union.


De surcroît, les statuts de l'union doivent être conformes aux exigences de l'article 7 de l'ordonnance, c'est-à-dire qu'ils doivent définir le nom, l'objet, le siège et les règles de fonctionnement de l'union.


Les statuts comportent la liste des immeubles compris dans le périmètre de l'union et précisent les modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.


L'union a pour organe une assemblée des associations, un syndicat et un président.


L'assemblée des associations se compose de délégués titulaires et suppléants élus parmi leurs membres par les syndicats de chacune des associations adhérentes.


Toutes les autres dispositions régissant les associations syndicales autorisées sont applicables aux unions.


B/ LA FUSION

Il est prévu que deux ou plusieurs associations syndicales autorisées ou constituées d'office (là encore, les associations syndicales libres sont exclues) peuvent être admises, à leur demande ou à la demande de toute personne ayant capacité à la création d'une association syndicale autorisée, à fusionner en une association syndicale autorisée.


La demande est adressée à l'autorité administrative compétente dans le département où la future association a prévu d'avoir son siège.


La fusion peut être autorisée par acte de l'autorité administrative lorsque l'assemblée des propriétaires de chaque association appelée à fusionner s'est prononcée en faveur de la fusion à la majorité des propriétaires représentant au moins les deux tiers de la superficie des propriétés ou les deux tiers des propriétaires représentant plus de la moitié de la superficie des propriétés.


L'ordonnance du 1er juillet 2004 présente l'avantage de créer un statut des associations syndicales de propriétaires et de réunir en un seul texte des dispositions contenues dans des lois anciennes (1865 et 1911) qui avaient, à l'évidence, besoin d'être actualisées.

Toutefois, le statut est, sinon embryonnaire, du moins partiel, dans la mesure où l'ordonnance doit être complétée par des dispositions réglementaires qui, à ce jour, ne sont toujours pas connues bien que l'ordonnance ait été publiée il y a plus d'un an et demi.

Le pouvoir réglementaire est coutumier du fait.

Déjà, en matière de copropriété, la loi du 13 décembre 2000, dite S.R.U., n'a été complétée que très tardivement par décret du 27 mai 2004, puis par décret du 14 mars 2005 accompagné d'un arrêté de la même date.

Une réponse ministérielle du 8 novembre 2005 à une question du 15 mars 2005 (2), fait état d'un projet de décret d'application devant être très prochainement soumis au Conseil d'Etat en vue d'une publication dans les meilleurs délais.

Souhaitons que les associations syndicales de propriétaires n'attendent pas aussi longtemps que les copropriétés des dispositions qui sont indispensables pour assurer leur bon fonctionnement.


Jean-Maurice GELINET
Avocat à la Cour d'Appel de PARIS

Spécialiste en Droit Immobilier


________________________

(1) Dictionnaire permanent de gestion immobilière, p. 339 (1er septembre 2004), n° 1 et 2.

(2) J.O. ASS. NAT. 8 novembre 2005, p. 10369, Administrer n° 384, janvier 2006, p. 93