Le syndicat des copropriétaires et son personnel

Tout syndicat de copropriétaires est susceptible d'engager du personnel pour assurer la surveillance et l'entretien de son immeuble.


Le statut social des gardiens concierges est défini, pour l'essentiel, par le Code du travail, notamment en ses articles L. 771-1 à L. 771-9, R. 771-1 à R. 773-12 et D. 773-1 à D. 773-4.


Cette législation nationale est, d'une part, soumise aux prescriptions découlant des directives européennes et, d'autre part, complétée par les dispositions de la Convention collective nationale des gardiens concierges et employés d'immeubles du 11 décembre 1979, étendue le 15 avril 1981.


Le statut de la copropriété a prévu les modalités selon lesquelles ces divers textes reçoivent application.


C'est ainsi que l'article 31 du décret du 17 mars 1967 circonscrit les conditions dans lesquelles deux autorités interviennent à cet égard, le syndicat des copropriétaires, d'une part, et le syndic, d'autre part (1).



1/ LES PREROGATIVES DE L'ASSEMBLEE GENERALE DES
COPROPRIETAIRES

Selon l'alinéa l de l'article 31, le personnel de la copropriété est employé par le syndicat. Autrement dit, c'est le syndicat des copropriétaires qui revêt seul la qualité d'employeur, à l'exclusion de toute autre personne et notamment du syndic.


Pas plus que le syndic, les copropriétaires, à titre personnel, ne sont considérés comme employeur. Ce sont des tiers qui, par rapport au syndicat, peuvent éventuellement solliciter le salarié du syndicat afin de lui demander d'accomplir des prestations pour leur compte.

Mais de telles interventions ne sauraient engager la copropriété. Elles ne concernent que la relation entre chaque copropriétaire qui prend ce type d'initiative et l'employé qui agit alors en dehors de son contrat de travail le liant au syndicat des copropriétaires (2)

Ce contrat unissant le syndicat et le salarié est conclu exclusivement au nom du syndicat des copropriétaires. Dès lors, les salaires et charges sociales réglés consécutivement à la signature du contrat de travail constituent des dettes de la copropriété (3). Le syndic, notamment, n'est pas tenu à titre personnel de ces charges sociales et salaires. Il ne les règle qu'à titre de mandataire, d'ordre et pour compte de son mandant, la copropriété.

Dans la même perspective, lorsqu'un salarié entend réclamer ce qu'il estime lui être dû judiciairement, il doit saisir le Conseil de Prud'hommes en faisant citer le syndicat des copropriétaires et non le syndic.

Si le salarié introduit une action à l'encontre du seul représentant légal du syndicat, sa demande est irrecevable, ce qui est d'ailleurs rappelé explicitement par la Convention collective en son article 1er : "Lorsqu'un immeuble est placé sous le régime de la copropriété, l'employeur est le syndicat des copropriétaires ; le contrat de travail est signé par le syndic qui agit en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires et selon les dispositions de l'article 31 du décret n°67-223 du 17 mars 1967" (4).

Toutefois, si le syndic a, par erreur ou inadvertance, souscrit en son propre nom directement auprès de l'URSSAF une déclaration d'employeur, sans préciser qu'il agissait ès qualités de représentant du syndicat des copropriétaires, il peut alors devenir personnellement débiteur de ces mêmes charges sociales (5).


S'il est vrai qu'en pareil cas le syndic dispose d'une action récursoire à l'encontre du syndicat pour récupérer les charges sociales dont il a fait l'avance et qui sont payées pour le compte du syndicat (6), il peut néanmoins éprouver de sérieuses difficultés pour récupérer les avances ainsi effectuées si, par exemple, entre temps, le syndicat a mis un terme à son mandat.

Dans le cadre de sa fonction d'employeur, le syndicat, réuni en assemblée générale, fixe le nombre et la catégorie des emplois.

Le terme catégorie ne doit pas être entendu restrictivement au sens des dispositions de la Convention collective qui énumère les différents emplois dans la nomenclature édictée à cet égard (voir notamment article 21 de la Convention collective).

En effet, la création d'un poste spécifique ne figurant pas expressément et explicitement dans la classification des emplois insérés dans la Convention collective peut s'avérer nécessaire pour permettre le bon fonctionnement du syndicat des copropriétaires.

C'est ainsi qu'une assemblée générale est en droit de créer un poste de directeur après en avoir précisé le contenu. Une telle création ne contrevient pas aux dispositions de la Convention collective qui peut recevoir tous aménagements ou adaptations nécessaires, priorité étant donnée en la matière aux exigences liées au bon fonctionnement du service collectif sur les références purement techniques visées par la Convention (7).

Toutefois, si l'assemblée est ainsi en droit de déterminer librement le nombre et la catégorie des emplois en fonction des besoins présentés par la copropriété, encore faut-il que cette détermination soit effectuée explicitement. Ainsi, dans l'hypothèse où le syndic engage du personnel supplémentaire sans autorisation de l'assemblée, celle-ci ne peut être considérée comme ayant ratifié l'initiative de son mandataire en approuvant les comptes des exercices successifs comprenant expressément les rémunérations des salariés ainsi engagés (8)

A cette occasion doit être rappelé l'un des principes du droit de la copropriété selon lequel il n'existe pas de décision implicite d'assemblée générale.



2/ LES POUVOIRS DU SYNDIC

Aux termes de l'alinéa 1 de l'article 31, le syndic engage et congédie le personnel dont la copropriété est l'employeur. En outre, il fixe les conditions de travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. Parmi ces textes figure notamment la Convention collective des gardiens concierges et employés d'immeubles.


Le syndic qui, rappelons-le, n'exerce pas la fonction d'employeur, est en quelque sorte délégataire des pouvoirs que détient le syndicat des copropriétaires. L'employeur délégué qu'est le syndic engage et congédie seul le personnel du syndicat. En effet, pour des raisons pratiques évidentes, une assemblée générale ne serait pas en mesure de procéder à une embauche de personnel. L'assemblée ne pourrait pas non plus matériellement suivre une procédure de licenciement. C'est la raison pour laquelle il est confié au syndic le soin de sélectionner les candidats puis de confectionner les contrats de travail et enfin, éventuellement, d'y mettre un terme.


Mais dans le cadre de ces fonctions spécifiques comme dans celui de toutes celles qui lui sont attribuées, le syndic est dans l'obligation de rendre compte à l'assemblée.


A l'occasion de la rédaction des contrats de travail, le syndic détermine les tâches à effectuer et, corrélativement la rémunération versée. En cas de réquisition de l'assemblée, il est tenu de justifier de ses choix. A défaut, il engage sa responsabilité (9).


Indépendamment des formalités liées au recrutement, le syndic dispose du pouvoir de congédier le personnel, sachant que dans le principe, il est même en droit de mettre un terme à un contrat de travail malgré l'opposition de l'assemblée générale.


Il est bien évidemment conseillé au syndic, dans une telle situation, de ne pas heurter la volonté des copropriétaires en adoptant une position contraire à celle émise par la majorité du syndicat.


En cas de divergence, soit entre des groupes de copropriétaires, soit entre le syndic et l'assemblée ou certains copropriétaires, il apparaît opportun de faire statuer l'organe délibérant de la copropriété dans les termes de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et de n'intervenir qu'après qu'une décision ait été adoptée, décision sur laquelle s'alignera le syndic.


Il faut retenir essentiellement des larges pouvoirs dont dispose le syndic qu'il n'est pas théoriquement dans l'obligation de solliciter systématiquement l'aval de l'assemblée pour procéder au licenciement d'un membre du personnel du syndicat.


Mais si le syndic n'est certes pas contraint de saisir l'assemblée, en cas de potentialité de contestation, il est vivement recommandé de soumettre à l'assemblée générale le litige lié à un éventuel licenciement, ceci de manière à ce qu'elle se prononce, notamment sur les conséquences du licenciement si elles risquent de s'avérer lourdes financièrement.


Rien ne s'oppose bien évidemment à ce que l'assemblée donne à son syndic des instructions sur ce point, instructions que le syndic peut, bien évidemment, de son côté solliciter.


Il ne faut, en effet, pas perdre de vue que si le licenciement est considéré comme étant intervenu irrégulièrement par la juridiction saisie par le salarié, la responsabilité du syndic peut être engagée dans l'hypothèse où il est démontré que l'irrégularité constatée lui est imputable (10).


En la forme, la procédure prévue aux articles L. 122-14 et suivants du Code du travail (et rappelée par l'article 14 de la Convention collective) doit avoir été suivie et, sur le fond, le congédiement doit être justifié par un motif qui ne soit pas contestable.


C'est ainsi que les prestations attendues du gardien peuvent, dans les faits, s'avérer défectueuses et ainsi être à l'origine de la sanction.


Pour que le syndic puisse se prévaloir de ces insuffisances professionnelles qui justifient le congédiement, encore faut-il que les copropriétaires fassent connaître leur mécontentement. Si tel n'est pas le cas, aucun copropriétaire n'ayant manifesté son insatisfaction après que le syndic ait rendu compte de ses diligences à l'assemblée, la copropriété ne peut reprocher à son syndic de ne pas avoir licencié le salarié en cause (11).


Les copropriétaires ne sauraient demander au juge d'intervenir dans le fonctionnement du service collectif de gardiennage et de faire injonction au représentant du syndicat de congédier un gardien afin de pallier une prétendue carence du syndic dans ses rapports avec ce gardien (12).



Certaines copropriétés en proie à des difficultés de trésorerie envisagent fréquemment de procéder au licenciement du gardien ou de l'employé d'immeuble pour éviter d'avoir à payer des charges salariales trop importantes.


Autrement dit, elles entendent réaliser des économies et motiver le licenciement de leurs salariés pour une raison qu'elles estiment économique.


Or, le motif économique ne réside pas dans la seule suppression du poste du salarié licencié. Il faut, en outre, prouver que cette suppression est consécutive à des difficultés économiques ou à des mutations technologiques ainsi que l'exige l'article L. 321-1 du Code du Travail (13).


De même, un licenciement pour motif économique réalisé sur le fondement de la réorganisation de la copropriété est privé de cause réelle et sérieuse dès lors que cette réorganisation ne répond pas à d'autres nécessités que des raisons de sécurité (14).


Selon l'article 31 précité du décret de 1967, le syndic engage le personnel dont la copropriété est l'employeur. Toutefois, cette liberté d'embauche est limitée puisqu'elle doit s'effectuer dans le cadre des emplois dont l'assemblée a fixé le nombre et la catégorie conformément à l'alinéa 2 de l'article 31.


C'est ainsi que le syndic peut estimer qu'il est indispensable d'embaucher du personnel compte tenu de la spécificité de la copropriété, s'agissant d'un immeuble de grande hauteur imposant une sécurité particulière. Toutefois, les caractéristiques de l'immeuble n'ont pas d'incidence sur les pouvoirs respectifs de l'assemblée et du syndic. Si nécessité il y a à embaucher du personnel en créant un emploi, le syndic doit solliciter préalablement l'assemblée générale pour que soit créé ce nouvel emploi. A défaut, le syndic transgresse les pouvoirs dont il dispose et pénètre dans la sphère de compétence dévolue à l'assemblée générale (15)


Par contre, le syndic est en droit de demander à un salarié d'accomplir des heures supplémentaires si celles-ci s'avèrent indispensables. Le syndic reste en effet, dans le cadre de ses attributions. Aucun emploi n'étant créé, il prend les dispositions nécessaires pour aménager le service collectif de gardiennage et lui permettre de fonctionner dans les meilleures conditions (16).

Dans le même ordre d'idée, un syndic n'excède pas ses pouvoirs en transformant de son propre chef le contrat à temps partiel d'un gardien en contrat à service complet afin de satisfaire aux dispositions de la Convention collective nationale. Dans cette hypothèse, le syndic n'a pas créé un nouvel emploi et n'a donc pas empiété sur les prérogatives de l'assemblée. Le poste de gardien existait préalablement. Il a simplement fait l'objet d'aménagements dans sa structure. Seules les conditions d'exécution de l'emploi ont en effet été modifiées (17).

Il convient enfin de rappeler qu'un syndic n'exerce ses pouvoirs et, en particulier, ceux portant sur la gestion du personnel du syndicat qu'à partir du moment où il a été régulièrement désigné.

Si un syndic procède au licenciement d'un salarié d'un syndicat, mais s'il n'a pas été nommé dans des conditions licites ou, a fortiori, s'il n'est plus en fonction, le congédiement ne produit pas d'effet (18).


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C'est sans doute en matière de gestion du personnel que les pouvoirs du syndic s'avèrent être les plus étendus. Ce n'est pas pour autant qu'ils sont dépourvus de limite. C'est ainsi que l'assemblée est seule en mesure de créer des emplois dont elle détermine tout à la fois le nombre ainsi que la catégorie à laquelle ils appartiennent sachant qu'en outre, le syndicat dispose seul de la qualité d'employeur.

Jean-Maurice GELINET
Avocat à la Cour d'Appel de PARIS
Spécialiste en Droit Immobilier


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(1) C. ATIAS - L'embauche et la gestion du personnel, Inf. Rap. Copr. n° 408, mars 1996, p. 23


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(2) Sur la distinction à effectuer entre le syndicat et les copropriétaires, voir PARIS, 23ème Chambre, 30 novembre 1993, Loyers et copr. 1994, n° 86 ;
(3) LYON, 5 novembre 1986, Inf. Rap. copr. 1987, p. 284, Obs. GUIRAUD ; Administrer, n° 176, février 1987, p. 45, note J.M. GELINET,
(4) Sur le syndic actionné à titre personnel aux lieu et place du syndicat des copropriétaires, voir PARIS 21ème Chambre, 15 mai 1992, Loyers et copr. 1992, n° 359.
(5) Cass. Soc. 5 octobre 1989, Bull. Civ. V, n° 569, p. 345.


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(6) Voir LAFOND et STEMMER, Code de la copropriété, Litec 2005, n° 1321
(7) Cass. Civ. 3ème, 13 décembre 1995, Administrer, août-septembre 1997, p. 43, note J.M. GELINET.
(8) Cass. Civ. 3ème, 26 mai 1994, Administrer, mars 1995, p. 46, note J.M. GELINET.

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(9) Cass. Civ. 3ème, 26 mai 1994, precit.


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(10) PARIS, 20 mars 1987, D. 1987, IR 99.
(11) Cass. Civ. 3ème, 12 mai 1999, RD Imm. 1999, 463, Obs. CAPOULADE
(12) PARIS, 19 février 1997, RD Imm. 1997, 620, Obs. GIVERDON


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(13) PARIS, 4 mai 1993, Administrer mars 1994, p. 61, note J.M. GELINET.
(14) CAEN, 8 novembre 1999, Administrer mars 2000, p. 44, note DAVIES.
(15) PARIS, 17 février 1995, Loyers et copr. 1995, n° 394.

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(16) PARIS, 19 mai 1999, AJDI 1999, 718.
(17) Cass. Civ. 3ème, 16 février 1994, Administrer, juillet 1994, p. 30, note J.M. GELINET
(18) CHAMBERY, 5 novembre 1990, R.D. Imm. 1991, p. 508.