La loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction originelle, ne contenait aucune disposition particulière portant sur les modalités et conditions d'ouverture et de fermeture des portes d'entrée de l'immeuble.


Nous vivions encore à l'heureuse époque où les problèmes de sécurité ne faisaient pas la une de l'actualité.


La règle alors était simple : dans la mesure où le syndicat ne pouvait pas porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privative, la jurisprudence considérait que, sauf à l'unanimité, il ne pouvait être décidé de fermer la porte d'entrée de l'immeuble pendant la journée (1).


Vingt ans après la publication de la loi de 1965, il est apparu nécessaire de procéder au renforcement du contrôle d'accès aux immeubles et la loi du 31 décembre 1985 a ajouté des dispositions correspondant aux articles 26-1 et 26-2 de la loi.


Par dérogation au principe posé à l'article 26 selon lequel l'assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, si ce n'est à l'unanimité, il a été admis que l'assemblée générale pouvait décider à la double majorité qualifiée, prévue au 1er alinéa de l'article 26, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble.


Cependant, la décision prise par l'assemblée d'installer un dispositif de fermeture de l'immeuble pouvait s'avérer préjudiciable aux personnes exerçant dans l'immeuble des activités autorisées par le règlement de copropriété, notamment de nature professionnelle. Le rapporteur de la loi à l'Assemblée nationale avait souligné, à ce sujet, qu'il convenait d'éviter qu'une fermeture totale et permanente de l'immeuble n'empêche l'exercice de telles activités (2).


C'est pourquoi l'article 26-2, institué par la loi du 31 décembre 1985, avait prévu que l'assemblée générale déterminait à la majorité de l'article 26 les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice de semblables activités.


En dehors de ces périodes, le même texte de l'article 26-2 précisait que la fermeture de l'immeuble ne pouvait être décidée qu'à l'unanimité, sauf si le système de fermeture permettait une ouverture à distance : il pouvait s'agir, par exemple, d'un portier électronique ou d'un interphone.


Dès lors, soit le système de fermeture permettait une ouverture à distance, auquel cas le libre exercice d'une activité prévue par le règlement de copropriété était préservé, soit le système envisagé conduisait à une fermeture totale de l'immeuble et l'assemblée devait alors déterminer, à la double majorité, les heures de fermeture totale à la condition qu'elle ne nuise pas à une activité permise par le règlement. Dans le cas contraire, l'unanimité s'imposait.



Ces dispositions de 1985 ont trouvé application pendant plus de vingt ans et il a fallu attendre la loi du 13 juillet 2006, dite ENL, pour qu'elles soient modifiées.


Un article 25-n a remplacé les articles 26-1 et 26-2 abrogés. C'était donc dorénavant selon la majorité de l'article 25 que devait être envisagée la réalisation de travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, ces travaux comprenant les dispositifs de fermeture évoqués à l'ancien article 26-1 et auxquels il était fait une allusion explicite au 2ème alinéa de l'article 25-n.


Celui-ci a repris la teneur de l'ancien article 26-2. C'est ainsi que lorsque l'assemblée avait décidé d'installer un dispositif de fermeture de l'immeuble, elle déterminait aussi à la majorité de l'article 25 les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété.


Ces dispositions de l'article 25-n nouveau ont suscité évidemment les mêmes observations que celles concernant l'article 26-2, compte tenu de la similitude des textes.


Dans l'hypothèse où la majorité de l'article 25 n'était pas acquise, il était possible de recourir aux dispositions de l'article 25-1, l'assemblée votant alors à la majorité prévue à l'article 24, en procédant immédiatement à un second scrutin, au cas où le projet aurait recueilli au mois le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.


En substance, le législateur de 2006 a facilité la réalisation de travaux à effectuer en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens, en passant de la majorité de l'article 26 à celle de l'article 25.


Il n'aura fallu que quelques mois pour que les prescriptions de la loi ENL soient en partie abrogées par l'article 15 de la loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance : ce texte a modifié celui de l'article 25-n et de l'article 26.




Le second alinéa de l'article 25-n est abrogé. Subsiste uniquement le premier alinéa selon lequel les décisions concernant des travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens relèvent de la majorité des voix de tous les copropriétaires avec possibilité de recours à l'article 25-1.


Pour le surplus, il a été inséré un nouvel alinéa -e- à l'article 26 qui est ainsi rédigé :

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant :

« -e- Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ».


Ce nouveau texte suscite les observations suivantes :

Les précédentes dispositions portaient sur les modalités et conditions de fermeture de l'immeuble. Dorénavant, il est fait référence aux modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles, élaborées en fonction de la double majorité de l'article 26, bien évidemment plus difficile à réunir que celle de l'article 25 telle qu'envisagée par la loi ENL.


Par ailleurs, les textes de 1985 et 2006 faisaient allusion à un dispositif de fermeture qui était celui permettant une ouverture à distance.


Le texte nouveau du 5 mars 2007 fait simplement référence, quant à lui, au cas de fermeture totale de l'immeuble, indiquant que celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété, sans préciser le type de fermeture empêchant l'accès à l'immeuble.



Dès lors, la fermeture totale de l'immeuble, tant qu'elle est compatible avec l'exercice d'une activité professionnelle autorisée par le règlement de copropriété, constitue le principe.


Par dérogation, l'immeuble peut faire l'objet d'une ouverture suivant une décision adoptée par l'assemblée générale. Cette décision devra être votée à la majorité en nombre des copropriétaires représentant eux-mêmes les deux tiers des voix. Il s'agit là, à notre avis, d'une régression par rapport aux facilités qu'offrait la loi ENL qui se référait à la majorité de l'article 25. De plus, la décision d'ouverture ainsi adoptée n'est valable que jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante. Autrement dit, lors de chaque assemblée doit être votée, à nouveau, la décision aux termes de laquelle sont déterminées les modalités d'ouverture des portes d'accès à l'immeuble.


Le texte de l'article 15 de la loi du 5 mars 2007, adopté dans la précipitation et la hâte, sans concertation, constitue, à notre sens, une réforme inutile. Les dispositions précédemment adoptées dans le cadre de la loi ENL offraient une meilleure garantie des intérêts des occupants des immeubles en copropriété.






Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d'Appel de PARIS
Spécialiste en droit immobilier


LGL ASSOCIES





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(1) TGI PARIS, 24 novembre 1966, JCP 1967, II, 15294 ; PARIS, 9 décembre 1976 et 7 juin 1977, D. 1978, IR. p. 31, Obs. GIVERDON ; PARIS, 16 mai 1978, Revue des Loyers 1979, p. 161.


(2) Voir Code de la copropriété, éd. 2005, J. LAFOND et B. STEMMER, Litec, PARIS, n° 0797, p. 291.b[