L'article 21 de la Loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction initiale, prévoyait qu'un conseil syndical pouvait à tout moment être institué en vue d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Cependant, l'existence d'un conseil syndical n'était pas imposée par la loi.
En 1985, le législateur a entendu conférer au conseil syndical une place plus importante dans la gestion des copropriétés. Pour ce faire, son institution a été généralisée, L'assemblée n'ayant plus à décider de Le mettre en place : il existe de plein droit dans toutes Les copropriétés en vertu de La Loi.
Tout syndicat est donc, dans le principe, géré par trois organes : l'assemblée générale des copropriétaires, te syndic et Le conseil syndical qui est maintenant tenu de rendre compte de l'exécution de sa mission chaque année devant l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que le prévoit l'alinéa 2 de l'article 22 du décret du 17 mars 1967 modifié par Le décret du 27 mai 2004.
La place réservée au conseil syndical s'est donc au fur et à mesure étendue. Corrélativement, les obligations pesant sur ses membres ont pris de L'ampleur. Le conseil syndical remplit un rôle d'organe d'information et de liaison entre le syndic, d'une part, et les copropriétaires, d'autre part. Si cette fonction n'est pas ou mal remplie, les membres du conseil syndical peuvent voir leur responsabilité engagée.
Avant d'examiner les modalités de mise en oeuvre de la responsabilité des membres du conseil syndical (II), il conviendra préalablement de cerner la nature juridique de cette responsabilité (I).
I - LA NATURE JURIDIQUE DE LA RESPONSABILITÉ DES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL
A - Le rappel des principes
Le conseil syndical est un groupement de personnes qui n'est pas investi de la personnalité morale. Il ne saurait exercer une quelconque action en son nom et, à l'inverse, toute procédure dirigée à son encontre serait irrecevable. Seul, chacun de ses membres est susceptible d'engager sa responsabilité à titre personnel.
Toutefois, il n'est pas exclu que la responsabilité soit collective, en ce sens que tous les membres du conseil (ou plusieurs d'entre eux) peuvent s'avérer être fautifs et qu'il se révélera parfois difficile sinon impossible de déterminer précisément la quote-part de chacun dans la faute commise.
La responsabilité des membres du conseil sera dès lors recherchée à titre collectif et, éventuellement, solidaire (1).
B - La responsabilité contractuelle des membres du conseil syndical
Les conseillers syndicaux sont des mandataires du syndicat des copropriétaires. Chacun est lié par un contrat de mandat avec la copropriété ainsi que le révèle l'alinéa 3 de l'article 22 du décret du 17 mars 1967 qui fait allusion expresse au mandat des membres du conseil syndical.
Ceux-ci sont donc juridiquement tes mandataires de la collectivité des copropriétaires constituée en un syndicat (2).
La responsabilité s'apprécie en l'occurrence au regard de l'article 1992 du Code civil sachant qu'aux termes de ce même article, la responsabilité du mandataire est moins rigoureuse-ment appliquée à celui dont le mandat est gra¬tuit qu'à celui dont le mandat est salarié.
En L'espèce, le mandat de membre du conseil syndical est, par hypothèse, gratuit, l'article 27 du décret du 17 mars 1967 précisant que les fonctions de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Par ailleurs, il convient de relever une distinction : celle à effectuer entre syndicat de droit commun et syndicat coopératif. Dans le second cas, le conseil syndical n'est pas un simple organe de contrôle et d'assis-tance. Son existence est obligatoire et il contribue à la gestion effective de la copropriété placée sous un statut coopératif. La défaillance d'un membre du conseil syndical d'un syndicat coopératif peut être, à notre sens, plus facilement engagée que celle de son homologue dans une copropriété relevant du statut de droit commun dont les obligations sont moins lourdes.
Enfin, il importe d'opérer une autre distinction entre membres du conseil syndical d'une part et président du conseil syndical d'autre part. Celui-ci est, comme les autres membres, tenu d'une responsabilité contractuelle dans le cadre du mandat à lui consenti (3).
Toutefois, le président du conseil syndical dispose de pouvoirs spécifiques engendrant une responsabilité particulière qui ne pèse pas sur les autres membres du conseil.
Il s'agira, par exemple, du pouvoir dont il dispose en application de l'alinéa 3 de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 d'introduire en son nom une procédure devant le juge statuant en référé afin d'ordonner la remise du dossier de l'immeuble sous astreinte, procé¬dure dirigée à l'encontre de l'ancien syndic. il faut relever également les pouvoirs que dé-tient le président du conseil syndical en matière de convocation à l'assemblée générale selon les articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967.
Par conséquent, indépendamment de la responsabilité qui repose sur le président du conseil syndical comme sur tout autre membre de ce même conseil, il convient d'y ajouter la responsabilité inhérente aux pouvoirs singuliers dont dispose le président.
C - Sur la responsabilité délictuelle des membres du conseil syndical
Ils peuvent être considérés comme fautifs à l'égard du syndicat des copropriétaires qui est en droit de mettre en jeu leur responsabilité contractuelle.
Mais ils peuvent être également responsables de faits dommageables causés à des tiers. Dans cette hypothèse, leur responsabilité est alors délictuelle dans le cadre des articles 1382 et 1383 du Code civil.
Parmi les tiers figureront, par exemple, des fournisseurs ou des créanciers du syndicat, mais également le syndic ou des copropriétaires individuellement.
La responsabilité contractuelle des membres du conseil syndical ne se conçoit qu'à l'égard du syndicat. Chaque copropriétaire (ou le syndic) est un tiers à l'égard des-membres du conseil syndical et n'entretient pas de lien contractuel avec ceux-ci.
D - La prescription de l'action en responsabilité
Les membres du conseil syndical sont responsables de leurs fautes contractuelles envers le syndicat pendant trente ans'''. I l s'agit de l'application pure et simple des règles de la responsabilité civile contractuelle. Quant à la responsabilité délictuelle, il s'agit de celle engagée à l'égard des tiers ; elle est de dix années, ainsi que prévu par l'article 2270-1 du Code civil qui précise que les actions en responsabilité civile et extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de ta manifestation du dommage ou de son aggravation (5).
E - La responsabilité pénale des membres du conseil syndical
Indépendamment des fautes civiles qu'ils risquent de commettre, les membres du conseil syndical peuvent, en outre, être poursuivis pour des délits de nature pénale tels que détournement de fonds, abus de confiance, infraction à un règlement sanitaire, par exemple.
II. LA MISE EN OEUVRE DE LA RESPONSABILITÉ DES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL
Les membres du conseil syndical sont responsables des erreurs et fautes commises dans l'exécution de leur mission telle que définie par la loi de 1965 et son décret d'application de 1967, le règlement de copropriété et, éventuellement, l'assemblée générale (6).
Rappelons qu'aux termes de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical a essentiellement pour mission de donner son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Il prend connaissance et peut prendre une copie à sa demande et après en avoir avisé le syndic de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. Il reçoit, en outre, sursa demande, communication de tous documents intéressant le syndicat. De surcroît, l'assemblée générale arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire.
À noter que le conseil syndical n'est pas tenu à un devoir de conseil. Aucune faute ne peut lui être reprochée au motif qu'une décision a été adoptée dans des conditions d'information jugées insuffisantes. Ainsi, le fait d'écarter les objections de copropriétaires à l'occasion de la conclusion d'un contrat ne constitue pas en soi une faute susceptible d'entraîner la responsabilité des conseillers syndicaux, dès lors qu'il n'est pas établi qu'ils aient agi en connaissance de cause dans un intérêt contraire à celui de la copropriété(7).
En l'occurrence, les contraintes pesant sur les membres du conseil syndical sont caractérisées essentiellement par une obligation générale de prudence et de diligence, sachant que le mandat des conseillers syndicaux est gratuit, ce qui incitera le juge à se montrer moins:sévère lorsqu'il s'agira de mesurer la portée`ade la faute éventuellement commise. Pour porter une appréciation sur une faute éventuelle, il faut tenir compte de la capacité personnelle du mandataire qu'est le conseiller syndical, de sa compétence, de sa profession, de son expérience, de sa bonne foi.
Pour justifier par avance d'éventuels reproches qui pourraient leur être adressés, il serait judicieux que les membres du conseil syndical tiennent un registre des réunions où figureront les jours, heures et lieux des séances, le nom des membres présents ainsi que les problèmes débattus et les opinions recueillies auprès de chacun d'entre eux (8).
Dans La même perspective, en tant que mandataires, ils sont tenus de rendre compte de leur gestion, ce que rappelle d'ailleurs L'alinéa 2 de l'article 22 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction issue du décret du 27 mai 2004: « Le conseil syndical rend compte à l'assemblée chaque année de l'exécution de sa mission ». Mais n'est pas prévue la forme que prendra le compte-rendu ; il serait éminemment souhaitable que celui-ci soit établi par écrit et diffusé auprès des copropriétaires au besoin en même temps que la notification de la convocation contenant l'ordre du jour.
Par ailleurs, il ne suffit pas de démontrer l'existence d'une faute pour que la responsabilité d'un membre du conseil syndical soit retenue. Encore faut-il (et c'est un rappel des principes de la responsabilité civile de droit commun] qu'il y ait un préjudice occasionné par cette faute. Il y a, en effet, nécessité d'établir que Le préjudice résulte bien de la faute commise ; en outre, un lien direct entre la faute et le préjudice devra être mis en évidence, ce qui s'avérera fréquemment assez difficile.
De surcroît, si tant est que ce lien existe, il arrivera souvent que le préjudice imputé à faute soit d'une ampleur plus que modique. Pour tenter de déjouer les actions aux termes desquelles leur responsabilité pourrait être engagée, les membres du conseil syndical seront en droit d'invoquer la complexité croissante des problèmes liés à la gestion immobilière en règle générale et à la copropriété en particulier, cette complexité suscitant des difficultés dans le contrôle de l'activité du syndic.
Mais il ne faudrait pas que ce moyen de dé¬fense soit systématiquement invoqué. La fonction n'est pas simplement honorifique et les conseillers syndicaux ne doivent se présenter aux suffrages de l'assemblée générale que s'ils disposent d'aptitudes minimales pour rendre des avis et surveiller la gestion du syndic et, bien évidemment, s'ils dispo¬sent de temps pour s'investir dans la vie de la copropriété.
À défaut, le conseil composé de membres n'ayant pas de compétence particulière n'aurait aucune utilité. En tout état de cause, les membres du conseil peuvent pallier les difficultés d'avoir à exercer leur mission de contrôle et d'assistance du syndic en recourant au droit qui leur est reconnu par l'alinéa 2 de L'article 27 du décret du 17 mars 1967 selon lequel le conseil syndical est en droit, pour l'exécution de sa mission, de prendre conseil auprès de toutes personnes de son choix, sachant qu'il lui est loisible aussi, sur une question parti-culière, de demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Les dépenses nécessitées par l'exécution de La mission du conseilsyndicat constituent des dépenses courantes d'administration. Leur montant n'est pas expressément limité par les textes. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Les membres du conseil syndical ne sauraient invoquer leur ignorance prétendue ou réelle pour tenter de se justifier.
En définitive, pour que la responsabilité des membres du conseil soit engagée, il faudra qu'ils aient eu un comportement manifeste-ment fautif témoignant d'un défaut de diligence et de prudence normales requises en l'occurrence.
Ainsi, la carence du conseil est caractérisée s'il n'a aucune activité ou s'il laisse l'assemblée sans information et sans prendre la pré-caution de rendre compte de sa mission.
Mais, si le conseil syndical fournit, comme il le doit, des avis destinés au syndic et à l'assemblée, encore faut-il qu'ils ne soient pas altérés par des erreurs ou des affirmations mensongères, des réticences ou des tromperies. Les membres du conseil syndical ne doivent pas se révéler négligents dans leur mission d'assistance au syndic ou dans te contrôle de sa gestion, notamment en matière de vérification des pièces comptables (9).
Cependant, il ne faudra pas que l'intervention du conseil syndical se transforme en harcèlement vis-à-vis du syndic et se révèle abusif. À défaut, le syndic pourrait éventuelle-ment se retourner contre les membres du conseil syndical qui, en raison de leur com¬portement, perturberaient plus qu'ils ne contrôleraient sa mission.
Dans la même perspective, le conseil ne saurait s'immiscer dans la gestion du syndic. On pense ici plus particulièrement au président du conseil syndical qui pourrait parfois avoir ten¬dance à vouloir imposer ses vues au syndic, en procédant par exemple à des actes de gestion vis-à-vis de tiers ou en ne tenant pas compte des pouvoirs légaux que détient le syndic.
De tels agissements sont susceptibles, bien évidemment, d'engendrer la responsabilité du ou des membres du conseil syndical qui au-raient tendance à user de pouvoirs dont ils ne sont pas investis.
Le conseil syndical est, en outre, à même de recevoir une délégation de pouvoirs consentie par l'assemblée des copropriétaires, en application de l'article 25-a de la loi et des ar¬ticles 21 et 26 du décret du 17 mars 1967.
À La responsabilité de droit commun pesant potentiellement sur les membres du conseil syndical, vient s'ajouter la responsabilité spéciale qu'ils encourent à l'égard de l'assembléeà l'occasion de l'exécution de cette dé-légation dont, là aussi, ils devront rendre compte à l'assemblée. En acceptant une délégation, le conseil syndical accepte de prendre une responsabilité particulière, sachant qu'il doit rester dans les limites des pouvoirs qui lui sont donnés spécifiquement par l'assemblée dans le cadre de la délégation votée.
Si l'assemblée générale décide de mettre en cause la responsabilité d'un ou de plusieurs membres du conseil syndicat en sollicitant réparation du préjudice causé au syndicat au-près d'une juridiction statuant au fond, le syndic engagera l'action en justice au nom du syndicat après y avoir été spécifiquement au¬torisé par une décision d'assemblée géné¬rale et ce, en application de l'article 55 du dé¬cret du 17 mars 1967 (10).
Compte tenu des risques encourus dans l'exercice de la mission qui leur est confiée, il apparaît judicieux que la responsabilité de chacun des membres du conseil syndical soit garantie par une police d'assurance (11).
La commission relative à La copropriété dans sa recommandation n° 14 suggère d'ailleurs que la police d'assurance de l'immeuble couvre La responsabilité des membres du conseil syndical.
La jurisprudence sur la responsabilité des membres du conseil syndical n'est pas très dense, contrairement à celle relative à la responsabilité du syndic. La commission relative à la copropriété, dans sa recommandation précitée portant le n° 14, indique d'ailleurs que te caractère gratuit du mandat et le rôle essentiellement consultatif des conseillers syndicaux ne rendent pas fréquente la mise en jeu de Leur responsabilité. Il a même été considéré que seules les fautes lourdes d'un membre du conseil syndical sont susceptibles de faire l'objet de sanctions (12).
Il est vrai que la faute d'un membre du conseil syndical est difficile à caractériser et plus encore la preuve du lien de causalité entre faute et préjudice, ce qui n'est pas à déplorer car si une jurisprudence apparaissait punissant sévèrement les membres des conseils syndicaux, le risque encouru serait sans doute celui de ne plus trouver de candidats pour exercer une semblable fonction.
notes
i[(1) Sizaire D. La responsabilité des membres du conseil syndical, Gaz. Pal.1975, 2, doct., p.697 et s.]
(2) Sizaire D., La responsabilité des membres du conseil syndical, précité.
(3) Roux J.-M., Le président du conseil syndical, Administrer 2007, n° 403, p. 20.
(4) Boussageon.B., La responsabilité du conseil syndical et de ses membres, AJPI 1995, p. 210.
(5) Roux J.-M., Le président du conseil syndical, précité, p.21 ; Boussageon B., La responsabitité du conseil syndicat et de ses membres,précité.
(6) Sizaire D.. La responsabilité des membres du conseil syndical, précité. p.698 ;
(7) CA Paris, 23'e ch. A, 4 oct. 2000, Roche et autres c/Calléja et autres, Loyers et copr. 2001, n° 100, p. 18.
(8) Boussageon B., La responsabilité du conseil syndicat et de ses membres, précité.
(9) Boussageon B., La responsabilité du conseil syndicat et de ses membres, précité.
(10) Jammes-Bayard FL, Responsabilité du conseil syndical, !nf. Rap.Copr. 1997. n° 427. p. 22.
(11) Boussageon B., La responsabilité du conseil syndical et de ses membres, précité ;
Roux J.-M., le président du conseil syndical, précité.
(12) Jammes-Bayard FL, Responsabilité du conseil syndical, précité.]i
