ANALYSE

L'article 25-e prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.

Les travaux intéressés sont ceux prescrits par la puissance publique ou par la réglementation en vigueur pour des motifs de sécurité, d'hygiène, de salubrité, d'esthétique, d'urbanisme ou de police administrative par exemple.

Il peut également s'agir de travaux de ravalement ou bien de travaux de désamiantage de l'immeuble (1)


Dans le cas d'espèce, une copropriété avait entendu procéder au renouvellement de l'installation d'ascenseur. L'assemblée avait décidé le remplacement de cet élément d'équipement commun à la majorité de l'article 24, sachant qu'une autre résolution concernant le désamiantage avait, quant à elle, été votée en application de la majorité de l'article 25 s'agissant d'observer une obligation légale.

La Cour d'appel saisie d'un litige tendant à solliciter l'annulation de l'assemblée générale, valide les deux résolutions. La Cour de cassation, dans son arrêt du 23 mai 2007, casse la décision rendue par la Cour d'appel.

Lorsqu'une copropriété est appelée à se prononcer sur des travaux rendus obligatoires par l'autorité administrative, elle se prononce dans les termes de l'article 25 de la loi. Cependant, il n'est recouru à cette majorité que dans l'hypothèse où les travaux rendus obligatoires ne relèvent pas, par ailleurs, de l'entretien courant et de la conservation de l'immeuble.

C'est ainsi que, dans le cas d'un ravalement réalisé consécutivement à une injonction administrative, si ces travaux rentrent dans le cadre de la maintenance habituelle de l'immeuble, ils ne sont pas pour autant obligatoirement autorisés à la majorité de l'article 25 puisqu'il ne s'agit que d'un simple entretien. Dans ce cas, la majorité est alors celle de l'article 24 (2).


Dans le même ordre d'idées, l'article 24 trouve également application s'il se révèle tout à la fois nécessaire de procéder simultanément au désamiantage et au remplacement d'un élément d'équipement commun (par exemple un ascenseur contaminé par l'amiante) pour en assurer le conservation ou le bon état d'entretien et ce, indépendamment de toute référence à l'obligation de sécurité découlant de la législation et de la réglementation sur l'amiante (3).

Il y a lieu dès lors d'opérer une distinction qui, en l'occurrence, n'avait pas été effectuée ni par la Cour d'appel ni par l'assemblée générale, entre deux situations :

- soit la décision concernant le remplacement de l'ascenseur est motivée et justifiée par la vétusté de l'installation. Le vote concernant les travaux de remplacement est alors effectué à la majorité de l'article 24, comme l'a déjà envisagé la Cour de cassation dans son arrêt du 26 novembre 1971, et cela même si, par ailleurs, il s'avère nécessaire simultanément de procéder au désamiantage.

- soit la raison ayant milité en faveur du remplacement de l'ascenseur, est uniquement justifiée par l'enlèvement de l'amiante qui contamine l'élément d'équipement. Dans cette hypothèse, la majorité requise pour procéder au renouvellement de l'appareil est alors celle de l'article 25.




Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d'Appel de PARIS
Spécialiste en Droit Immobilier
LGL ASSOCIES




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(1) LAFOND et STEMMER, Code de la copropriété 2007, article 25, § 35, p. 249
(2) Cass. Civ. 3ème, 26 octobre 1971, Bull. civ. III, n° 511
(3) P. BAUDOUIN et E. KALANTARIAN, Amiante et copropriété, Administrer n° 289, p. 13











Texte de la décision (extrait) :

« Vu l'article 25-e, ensemble l'article 24 et la loi du 10 juillet 1965,

« Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 24 juin 2003, l'arrêt retient qu'elle concernait le vote des renouvellements d'ascenseur qui devaient être votés au visa de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors que la résolution n° 1 concernant le désamiantage le devait au visa de l'article 25, s'agissant de travaux entrepris en observation d'une obligation légale, et qu'elle constate que la résolution n° 4 avait été votée à la majorité de l'article 24 ; »


« Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le renouvellement des installations d'ascenseurs n'était pas rendu nécessaire du fait de leur contamination par l'amiante, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; »]i

CASS.3e CIV., 23 MAI 2007, N°06-13.521