LA LOI DU 25 MARS 2009 ET LE STATUT DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de « mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion » (1), comprend, en son chapitre 2, des dispositions spécifiques relatives à l’amélioration du fonctionnement des copropriétés. Elles sont regroupées sous les articles 14 à 23 inclus.

Le statut de la copropriété tel qu’institué par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 sont concernés plus particulièrement par les articles 17 à 22 de la loi du 25 mars 2009.

En effet, les articles 14, 15 et 16 intéressent les organismes d’habitations à loyer modéré tels qu’entendus par le Livre IV du Code de la construction et de l’habitation et seront exclus du présent commentaire. Il en ira de même des nouveaux articles L. 615-6 et L. 615-7 du même Code qui ont été remplacés par les dispositions énoncées à l’article 23 de la loi du 25 mars 2009.
Sous ces réserves, seront ici examinées les modifications de la loi du 10 juillet 1965 instituées par la loi du 25 mars 2009 et portant sur les honoraires du syndic, les archives du syndicat, les nouvelles mesures concernant les copropriétés en difficultés, la vente d’aires de stationnement, la notification des injonctions en matière de ravalement de façades, l’adaptation des règlements de copropriété, et enfin la suppression du poste de gardien.

I. - LES HONORAIRES DU SYNDIC EN MATIERE DE TRAVAUX

Le contrat de mandat qui lie le syndic à la copropriété en application de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, fixe notamment les éléments permettant de déterminer la rémunération du mandataire du syndicat.
Les honoraires qui sont ainsi versés au représentant légal de la copropriété portent sur la gestion courante de l’immeuble, d’une part, et sont relatifs à des prestations particulières, notamment en matière de travaux, d’autre part.
Jusqu’à la publication de la loi du 25 mars 2009, les honoraires concernant des travaux et tout spécialement ceux votés hors budget en assemblée générale, faisaient l’objet d’un chapitre spécifique inclus dans la convention liant la copropriété à son mandataire. Le sort des honoraires, tant dans leur principe que dans leur quantum était ainsi réglé contractuellement et par avance.
Dorénavant, en ce qui concerne les travaux hors budget, c’est-à-dire ceux votés dans les termes de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et définis à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, il y a nécessité d’émettre un vote sur ces honoraires lors de la même assemblée générale que celle portant sur les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité, même si la rémunération servie à l’occasion de ces travaux hors budget a déjà été précisée dans le contrat.
Il s’agit, en l’occurrence, des travaux votés par l’assemblée générale en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30.
Il est bien précisé que ces travaux engendrent des honoraires spécifiques au profit du syndic, ce qui constitue une confirmation de ce droit à honoraires. Mais ceux-ci doivent faire l’objet d’un vote particulier et ne sont pas acquis d’avance. La seule référence à l’existence d’une rémunération sur travaux figurant dans le contrat de syndic ne suffit plus à ouvrir droit à perception d’honoraires.
Le législateur, une fois de plus, bouscule les règles de la liberté contractuelle et la rend, en l’espèce, sans objet.
La loi se substitue à la convention qui ne se suffit plus à elle-même, d’autant que le nouveau texte applicable (article 18-1-a. de la loi du 10 juillet 1965) revêt un caractère d’ordre public. Il ne prévoit pas explicitement de sanctions s’il est transgressé, mais il est bien certain que, si un syndic négligent omet de faire voter le principe et le montant de ses honoraires à l’occasion de décisions concernant des travaux hors budget, il ne pourra plus se prévaloir des clauses incluses dans son contrat pour justifier de sa demande de rémunération.
Un vote exprès lors de l’assemblée générale décidant des travaux est indispensable pour permettre de solliciter des d’honoraires. A défaut, le syndic se verra privé de sa rémunération. Une décision spéciale la concernant devra être prise par les copropriétaires en plus de celle portant sur les travaux eux-mêmes, après qu’elle ait été préalablement inscrite à l’ordre du jour.
Le vote sur la rémunération suivra le cours des règles de majorité inhérentes à chaque type de travaux.
Par ailleurs, en règle générale, le contrat de syndic disposait que ces honoraires seraient systématiquement accordés à l’occasion des travaux votés hors budget. Le nouvel article 18-1-a. prévoit simplement que les travaux peuvent faire l’objet d’honoraires, ce qui implique que les copropriétaires disposent, dans le principe, du droit à refuser une telle rémunération, même si le contrat contient des clauses correspondant à des honoraires versés à l’occasion de travaux.
Dans le même ordre d’idée, le montant des honoraires afférents à des travaux était en général proportionnel à leur coût et calculé selon un pourcentage déterminé.
Cette règle non écrite de proportionnalité n’est pas incluse dans l’article 18-1-a. et les modalités de calcul des honoraires sont laissées à l’appréciation des copropriétaires.
Le nouvel article 18-1-a. constitue, en fait, l’un des reflets de la suspicion dont fait l’objet la profession d’administrateur de biens, syndic de copropriété, manifestée par les associations de consommateurs, relayées par les rapports de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) qui considèrent que les contrats de syndic, tout du moins en ce qui concerne les honoraires, sont affectés d’une opacité et d’un manque de transparence qui nuisent à la bonne compréhension entre copropriétaires et syndics de copropriété professionnels.
Mais on peut néanmoins se poser la question de savoir si les nouvelles prescriptions de l’article
18-1-a. figurant dorénavant dans la loi du 10 juillet 1965, sont aussi pernicieuses qu’elles le paraissent aux administrateurs de biens.
Ce nouvel article a au moins l’avantage de permettre un débat contradictoire entre le syndic et les copropriétaires et de discuter dans la clarté du principe même de la rémunération et de son quantum.
Ainsi, les copropriétaires n’auront pas le sentiment qu’au travers de clauses insérées dans un contrat, on leur impose de supporter des frais dont ils ne perçoivent pas toujours, à tort ou à raison, la nécessité et l’intérêt. Quant aux syndics, leur droit à honoraires sera assis sur une décision d’assemblée incontestable acquise après débats et devenue définitive.
Ce sera aux administrateurs de biens de se faire pédagogues et de plaider en assemblée générale sur leur demande d’honoraires et sur la justification de leur principe et de leur montant.


II. - LE SYNDIC ET LES ARCHIVES DU SYNDICAT

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 institue le syndic archiviste du syndicat des copropriétaires. Le représentant légal du syndicat détient, en effet, les archives de la copropriété.
En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre à son successeur, le dossier de l’immeuble. Il doit notamment, dans le délai d’un mois qui suit la cessation de ces fonctions, transmettre l’ensemble des documents et archives du syndicat. C’est ce qui est prévu à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
La première phrase de cet article 18-2 a été complétée de la manière suivante par la loi du 25 mars 2009 :
« Dans l’hypothèse où l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. »

Lorsque l’ancien syndic dispose personnellement des archives qu’il détient, il les communique à son successeur.
Le nouveau texte, quant a lui, a pour but de tenir compte d’une autre hypothèse qui s’avère fréquente compte tenu du fait que les archives des copropriétés représentent un volume particulièrement substantiel. Dans ce cas, les syndics professionnels stockent les archives entre les mains de prestataires spécialisés.
En transmettant le dossier de l’immeuble dans le mois de la cessation de ses fonctions, l’ancien syndic communique, parmi les documents transférés, le contrat le liant au prestataire entre les mains duquel les archives sont stockées.
Par mesure de précaution, le législateur a entendu doubler cette information d’une communication au prestataire lui-même de l’information correspondant au changement de syndic, la société d’archivage étant destinataire, en outre, des nom et adresse du nouveau représentant légal de la copropriété.
Cette communication doit être effectuée dans le délai d’un mois, délai qui prend effet à compter de la cessation des fonctions de l’ancien syndic.


III. - LA PREVENTION EN MATIERE DE COPROPRIETES EN DIFFICULTE

En 1994, ont été introduites dans la loi du 10 juillet 1965 des dispositions portant sur l’administration provisoire de copropriétés qui s’avèrent être en difficulté en raison notamment de problèmes financiers dont elles souffrent de manière récurrente.
Les copropriétés en difficulté font l’objet de la section 2 du chapitre 2 de la loi du 10 juillet 1965 consacré à l’administration de la copropriété, les articles 29-1 à 29-6 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant plus particulièrement aux dispositions applicables en la matière.
Avant de faire jouer le mécanisme propre aux syndicats en difficulté, la loi du 25 mars 2009 a entendu instituer une procédure de prévention pour éviter le recours d’emblée à la procédure propre aux copropriétés en difficulté avec la lourdeur qui la caractérise.
La loi du 25 mars 2009 a ainsi inséré deux nouveaux articles avant l’article 29-1. Il s’agit des articles 29-1 a) et 29-1 b).
Pour éviter de pourvoir immédiatement une copropriété d’un administrateur provisoire désigné dans les termes de l’article 29-1, il a été prévu la désignation préalable d’un mandataire ad hoc ayant pour charge d’essayer de remédier aux problèmes financiers éprouvés par une copropriété.
Le mandataire ad hoc a pour mission de rédiger un rapport comprenant essentiellement des préconisations permettant de procéder au rétablissement de l’équilibre financier du syndicat, rapport devant être soumis à l’assemblée générale.
Seront examinées successivement les modalités selon lesquelles la procédure de désignation du mandataire ad hoc peut être engagée, puis la désignation judiciaire du mandataire ad hoc et, enfin, la mission du mandataire ad hoc avec les suites données à cette mission.

1. Les conditions préalables à la désignation du mandataire ad hoc

Le texte prévoit une condition qui doit être remplie préalablement à la demande tendant à la désignation d’un mandataire ad hoc : il faut qu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire les sommes dues en vertu du budget et celles correspondant aux travaux hors budget et énumérées à l’article 44 du décret du 17 mars 1967.
Le syndic constate l’importance des impayés. Il est alors tenu d’en informer le conseil syndical.
Il convient de préciser que la saisine d’un administrateur ad hoc n’est fonction que de la situation financière du syndicat considéré où les impayés atteindraient 25 % des sommes exigibles. Si les difficultés du syndicat sont autres que financières (impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble), il faut directement recourir à la désignation d’un administrateur provisoire telle que prévue par l’article 29-1.
Il incombe au syndic de saisir, sur requête, le Président du Tribunal de grande instance dans le ressort duquel se situe l’immeuble, d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.
Lorsque le syndic est défaillant et qu’un délai d’un mois s’est écoulé à compter de la clôture des comptes, des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat peuvent se substituer au syndic et pallier sa défaillance en présentant, en ses lieu et place, une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.
Dans cette hypothèse, la demande en justice est présentée en référé. La procédure vise alors le syndicat représenté par le syndic, comme le prévoit l’article 62-2 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de l’article 29-1 de la loi.
Il est à noter que le Président du Tribunal de grande instance peut être aussi saisi en référé par un créancier du syndicat des copropriétaires lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie, ou les factures de travaux votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois.
La condition de recevabilité de l’instance ainsi susceptible d’être introduite par un créancier impayé consiste en la notification préalable d’un commandement de payer destiné au syndic, resté infructueux.
Compte tenu de la rédaction du texte, les seuls créanciers susceptibles d’agir en vertu de l’article
29-1 a) nouveau sont uniquement ceux qui peuvent se prévaloir soit de factures d’abonnement et de fournitures d’eau ou d’énergie, soit de factures de travaux.
Les autres créanciers semblent apparemment exclus de cette procédure de l’article 29-1 a). A noter que celle-ci ne peut être utilisée par le Procureur de la République qui n’est autorisé à intervenir que dans le cadre de l’article 29-1.
Il est à noter que la possibilité ainsi offerte à certains créanciers du syndicat des copropriétaires n’est pas prévue par l’article 29-1 lui-même dans le cadre duquel est susceptible d’être désigné un administrateur provisoire.
Lorsque le Président du Tribunal de grande instance est saisi, soit par le syndic, soit par 15 % des copropriétaires soit par un créancier, le ou les demandeurs doivent informer de cette saisine le représentant de l’Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l’immeuble et, le cas échéant, le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat. Cette obligation d’information n’est pas prévue à peine de sanction.

2. Les modalités de la désignation en elle-même du mandataire ad hoc

Quand le Président du Tribunal de grande instance est saisi dans les conditions qui ont été précédemment énumérées, il lui est offert la possibilité de désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission. A noter que cette désignation est potentielle. Si les conditions requises initiales sont remplies (les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles ou les factures sont restées impayées depuis six mois), il s’agit de conditions de recevabilité de la demande qui n’entraînent pas, ipso facto, la nomination de l’administrateur ad hoc.
A noter l’existence d’une contradiction entre le texte de l’article 29-1 a) et celui de l’article 29-1 b) : l’article 29-1 a) prévoit en particulier la saisine du Magistrat par voie de référé. L’article 29-1 b) fait allusion à la saisine du Président du Tribunal de grande instance comme en matière de référé.
Or, la saisine d’un Juge comme en matière de référé ne correspond pas à sa saisine en référé.
Quand le Président du Tribunal statue comme en matière de référé, sa décision a l’autorité de la chose jugée au principal et fait l’objet de voies de recours dans les conditions applicables aux jugements définitifs (2).
Le Président du Tribunal de grande instance statue dans sa décision sur l’imputation des frais.
Il n’est pas précisé en quoi ces frais consistent. On peut imaginer que, pour l’essentiel, il s’agit des frais de justice et notamment des honoraires d’avocat. On peut également évoquer les frais du mandataire ad hoc et notamment sa rémunération.
Lorsque le Magistrat est saisi, soit par le syndic, soit par des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat, il désigne la personne qui doit supporter ces frais.
Il peut s’agir, soit du syndicat des copropriétaires, soit du syndic. Dans cette seconde hypothèse, les frais sont alors pris en charge à titre personnel par le représentant du syndicat.
Il est vrai que si le syndicat des copropriétaires est impécunieux, il ne disposera pas de fonds pour faire face aux dépenses qui, à ce moment là, sont laissées à la charge de son représentant légal, sous réserve – mais le texte ne le dit pas – que si le syndicat revient à meilleure fortune, son syndic pourra obtenir le remboursement des sommes dont il a fait l’avance.
Le syndic, à l’initiative du Juge, peut donc se voir dans l’obligation de participer à la destinée financière de son mandant en supportant les frais inhérents à une procédure qui intéresse exclusivement le syndicat des copropriétaires.
Le Président du Tribunal peut également envisager un partage des frais entre le syndicat d’une part, et le syndic d’autre part.
Lorsque l’administrateur ad hoc a été désigné à l’initiative d’un créancier, c’est celui-ci qui prend en charge les frais occasionnés par son initiative.
Si le mandataire ad hoc est nommé consécutivement à l’intervention de copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat, les frais sont alors supportés par la copropriété ou le syndic, ou bien partagés entre ces deux personnes.


3. La mission du mandataire

Le mandataire ad hoc a pour mission d’établir un rapport présentant l’analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble, les préconisations faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble ainsi que le résultat des actions de médiation et de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause.
Ce rapport doit être établi dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du Président du Tribunal de Grande Instance qui rendra donc une nouvelle ordonnance si la prolongation du délai initial s’avère nécessaire.
Le cadre de la mission impartie au mandataire ad hoc est très large. Il a finalement pour tâche de fournir tous éléments permettant au syndicat de trouver une solution destinée à mettre un terme à ses difficultés financières, sachant que le mandataire doit se préoccuper également de trouver les moyens permettant d’assurer la sécurité de l’immeuble.
Une fois le rapport du mandataire ad hoc déposé, le greffe du Tribunal de grande instance l’adresse aux parties suivantes :

-syndic de la copropriété,
-conseil syndical,
-maire de la commune où est implanté l’immeuble,
-et éventuellement, président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.

Le rapport est également adressé au représentant de l’Etat dans le département.


4. La mise en œuvre du rapport

Reste alors à mettre en œuvre les conclusions figurant dans le rapport de l’administrateur ad hoc.
C’est l’assemblée générale qui est sollicitée pour statuer sur ce rapport. A cet effet, le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, les projets de résolutions nécessaires.
Ce sont donc les organes de la copropriété qui sont chargés de remédier à une situation de crise, sans qu’à ce stade il soit fait appel à un administrateur provisoire.
Ce n’est maintenant que dans l’hypothèse où il ne peut être donné suite aux propositions formulées par le mandataire ad hoc (notamment lorsque n’assemblée n’a pas pris de décision ou qu’elle a refusé les propositions du mandataire) que le Président du Tribunal de Grande instance désigne un administrateur provisoire dans les termes de l’article 29-1, sachant qu’une telle nomination ne doit pas nécessairement être précédée de celle d’un mandataire ad hoc. La désignation d’un administrateur provisoire peut être sollicitée d’emblée.
Compte tenu des nouveaux articles 29-1 a) et 29-1 b), l’article 29-1 a été modifié dans son dernier alinéa. Il est ainsi précisé que, si aucun rapport mentionné à l’article 29-1 b) n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat.



IV. - LE DROIT DE PRIORITE CONSENTI AUX COPROPRIETAIRES A L’OCCASION DE LA VENTE
DE LOTS A USAGE DE STATIONNEMENT

L’hypothèse est la suivante : des lots privatifs correspondant à des aires de stationnement dépendent d’une copropriété, sachant que le permis de construire de l’immeuble a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement.
Aux termes du nouvel article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
Le droit de priorité en question, pour qu’il puisse être mis en œuvre, est subordonné à la justification d’un permis de construire délivré en application de règles d’urbanisme imposant, comme on l’a vu, la réalisation d’aires de stationnement. Ce droit s’exerce tant dans les immeubles déjà construits que dans ceux à édifier.
Par ailleurs, ce droit de priorité doit nécessairement faire l’objet d’une clause spécifique du règlement de copropriété. Le droit de priorité ne joue pas en vertu de la loi, c’est à dire l’article 8-1 inséré dans la loi du 10 juillet 1965. La clause instituant le droit de priorité doit donc être votée en assemblée générale de manière à ce que, ensuite, elle soit insérée dans le règlement de copropriété avec publication auprès de la Conservation des Hypothèques du modificatif. A défaut, le droit de priorité ne peut jouer.
A quelle majorité ce droit de priorité est-il voté en assemblée générale pour être inclus ensuite dans le règlement de copropriété ? Aucun élément n’est donné sur ce point par le texte.
Le règlement de copropriété est modifié à la majorité de l’article 26 lorsque cette modification concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Nous sommes en présence, ici, de parties privatives. Cette majorité est donc à écarter.
Le même article 26 dispose que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
Il n’y a pas ici atteinte à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance. L’unanimité est donc également à écarter.
Reste, à notre sens, la majorité de l’article 24 qui est à retenir en l’occurrence.
Le législateur, par le biais de l’institution du nouvel article 8-1, a tenu à ce que la copropriété ne soit pas émiettée en un très grand nombre de copropriétaires. Il a entendu préserver l’unité de la copropriété en limitant le nombre des titulaires de lots et en privilégiant ceux qui sont déjà propriétaires d’autres biens dans le syndicat.
La vocation de cet article 8-1 nouveau est de concentrer la propriété des lots dépendant d’un syndicat entre les mains des personnes qui y disposent déjà d’autres lots, qu’ils soient principaux ou accessoires.
La procédure à suivre est la suivante : le vendeur d’un lot à usage de stationnement est dans l’obligation, préalablement à la conclusion de la vente, de faire connaître au syndic, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, son intention de vendre.
Si cette obligation n’est pas respectée et que la vente intervient sans qu’ait été respecté le droit de priorité, la question se pose de savoir s’il ne serait pas envisageable de solliciter la nullité de la vente.
La notification destinée au syndic doit être effectuée par lettre recommandée avec A.R. conformément à l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Le vendeur fait connaître au syndic :

-son intention de vendre, en indiquant quel est très précisément, le lot, objet de la vente,
-le prix de vente,
-les conditions de la vente.

Parmi les conditions, outre le prix, figurent les modalités de son règlement (par exemple, au comptant), les charges qui en résultent pour le lot considéré, le montant des frais fiscaux, etc….
L’information ainsi portée à la connaissance du syndic est transmise « sans délai » à chacun des copropriétaires, sous forme de lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
La mention «sans délai » implique l’intervention du syndic dès réception de la notification de l’intention de vendre manifestée par le copropriétaire qui entend céder une aire de stationnement.
Tout retard dans la transmission par le syndic est susceptible d’engendrer sa responsabilité dans l’hypothèse où il peut être démontré que le retard ou l’absence de diffusion de l’information a engendré un préjudice éprouvé par un ou plusieurs copropriétaires.
Le vendeur supporte les frais de la notification de l’information.
L’information ainsi communiquée à chaque copropriétaire vaut offre de vente et ce, pendant un délai de deux mois. Le vendeur est dans l’obligation de laisser s’écouler ce délai avant qu’il soit procédé à la vente définitive du lot considéré à l’acquéreur qui s’est manifesté initialement.
Le délai de deux mois court à compter de la communication de l’information effectuée auprès de chaque copropriétaire par lettre recommandée A.R., le point de départ se situant le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire (article 64 du décret du 17 mars 1967).
Le problème qui peut éventuellement se poser est celui de la pluralité de copropriétaires invoquant le droit de priorité et, par conséquent, de la concurrence entre eux. Ne va-t-il pas alors se mettre en place un système d’enchères qui bénéficiera à celui qui aura proposé le prix le plus élevé ?


v. - COPROPRIETE ET INJONCTION DE RAVALEMENT DES FACADES

Les articles L. 132-1 à L. 132-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoient les modalités de principe selon lesquelles doivent être réalisés les travaux de réfection des façades.
Selon l’article L. 132-1, ils doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans sur l’injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale.
Par ailleurs et dans un deuxième temps, l’article L. 132-3 dispose que si, dans les six mois de l’injonction notifiée en application de l’article L. 132-1, le propriétaire n’a pas entrepris les travaux qu’il prévoit, le maire peut prendre un arrêté en vue des les prescrire. Cet arrêté est notifié au propriétaire.
L’article L. 132-3 a été complété par un nouvel alinéa aux termes duquel, si l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, la notification de l’arrêté est, dans le cas d’un syndicat, valablement faite à celui-ci en la personne du syndic qui doit en informer, sans délai, chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Jusqu’alors, les articles L. 132-1 à L. 132-5 du Code de la construction ne visaient que les propriétaires, à proprement parler, c’est-à-dire dans le cadre du statut de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires seuls titulaires de droits réels, le syndicat des copropriétaires n’étant qu’un organisme de gestion.
La logique du droit des biens imposait alors un dialogue et une communication entre copropriétaires d’une part et autorité administrative d’autre part.
Cette communication entre les deux parties se déroulait en une double phase : une injonction faite à chaque copropriétaire par l’autorité municipale en application de l’article L. 132-1 ; puis, dans les six mois de l’injonction, si les travaux de ravalement n’ont pas été entrepris, un arrêté pris par le maire notifiant alors celui-ci à chaque copropriétaire avec sommation d’avoir à effectuer les travaux.
Dorénavant, la loi impose que l’arrêté correspondant à la deuxième phase des rapports entre copropriétaires et autorité administrative, soit notifié au syndic de la copropriété et non plus à chaque copropriétaire, ceci sans doute pour alléger la tâche imposée aux autorités administratives d’information de tout copropriétaire, tâche qui pouvait s’avérer lourde.
Mais, si le syndic de la copropriété se substitue en quelque sorte aux copropriétaires pour recevoir l’arrêté municipal pris au cas où les travaux ne sont pas entrepris et ce, en application du nouvel article L. 132-3, l’article L. 132-1, quant à lui, n’a pas subi de modifications.
Autrement dit, l’injonction initiale délivrée par l’autorité municipale ne concerne que les propriétaires, c’est-à-dire les copropriétaires.
L’administration ne délivre donc pas l’injonction initiale de l’article L. 132-1 au syndic de la copropriété qui est toujours notifiée à chaque copropriétaire. Il faut attendre l’arrêté municipal de l’article L. 132-3 pour voir apparaître le syndic de la copropriété qui s’avère être destinataire de cet arrêté.
En ce qui concerne la transmission par le syndic de l’information diffusée auprès de chaque copropriétaire consécutivement à l’arrêté préfectoral de l’article L. 132-3, elle doit être effectuée « sans délai » dit le texte.
Le législateur a manifestement refusé de définir précisément le délai en question.
La situation étant caractérisée par l’urgence, on peut donc considérer que le syndic est tenu, le jour même de la réception de l’arrêté municipal, de le transmettre à chaque copropriétaire.
Tout manquement à cette obligation et tout retard sont constitutifs d’une faute dont chaque copropriétaire peut demander réparation dès lors qu’il établit l’existence de son préjudice.
L’information destinée aux copropriétaires doit être communiquée, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en conformité avec les dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.
A noter que cet article 64 prévoit aussi que la notification peut être réalisée par télécopie. Ce moyen de communication est exclu en l’occurrence.
Le législateur a manifestement entendu alléger les rapports entre copropriétaires et administration, en faisant transiter les informations destinées aux copropriétaires par l’intermédiaire de l’organisme de gestion que constitue le syndicat représenté par son syndic.
Le législateur a aligné la procédure dorénavant suivie en matière de ravalement des immeuble sur celle déjà existante en matière de bâtiments menaçant ruine (article L. 511-1-1 du Code de la construction et de l’habitation) et sur celle intéressant les arrêtés d’insalubrité (article L.1331-28-1 du Code de la santé publique).
Dans ces deux cas il est prévu que, lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de copropriété.


VI. - L’ADAPTATION DES REGLEMENTS DE COPROPRIETE

Depuis la loi du 13 décembre 2000, l’assemblée générale peut décider à la majorité prévue à l’article 24 les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives consécutives à son établissement (3).
Cette faculté d’adaptation était initialement temporaire. Elle n’avait été offerte aux syndicats que pendant un délai expirant le 13 décembre 2005. La loi dite E.N.L. du 13 juillet 2006 a porté de cinq ans à huit ans le délai pendant lequel il est possible d’adapter les règlements. Ce délai expirait dont le 13 décembre 2008.
La loi du 25 mars 2005, quant à elle, a pérennisé le principe de l’adaptation qui peut, maintenant, être effectuée à tout instant, sans limitation dans le temps.
Il est à noter que le texte initial de l’article 49 qui, conformément aux habitudes du législateur était rédigé de manière ambiguë, n’avait visé que l’adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par les modifications législatives. Les rédacteurs du texte avaient oublié les évolutions de nature réglementaire qui devaient, bien entendu, être insérées dans l’adaptation. La rectification est apportée. L’adaptation porte dorénavant tant sur les modifications législatives que sur celles relevant du domaine réglementaire.
L’adaptation fait maintenant partie intégrante du statut de la copropriété. Dès lors, on s’étonne rétrospectivement du tohu-bohu doctrinal qu’avait engendré la loi du 13 décembre 2000 lorsqu’elle avait insérée dans la loi de 1965 la possibilité de l’adaptation. Cette querelle doctrinale semble maintenant bien datée et dépassée. L’adaptation dorénavant permanente, est définitivement acquise.


VII. LA SUPPRESSION DU POSTE DE GARDIEN ET L’ALIENATION DU LOGEMENT AFFECTE
AU CONCIERGE

La loi nouvelle a ajouté un paragraphe à l’article 26 prévoyant la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.
Le législateur est intervenu pour faire disparaître les ambiguïtés qui affectaient la jurisprudence relative à la suppression du service de gardiennage (4).
Jusqu’à la loi du 25 mars 2005 il fallait, semble-t-il, distinguer tout d’abord suivant que le service de gardiennage était prévu ou non par le règlement de copropriété. Une seconde distinction portait sur les atteintes éventuelles portées ou non à la destination de l’immeuble engendrées par la suppression du poste de concierge.

Dans le dernier état de la jurisprudence tel que représentée notamment par un arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 24 septembre 2008 (5), la situation en la matière se présentait dans les conditions suivantes :

- la suppression du poste de concierge relevait en principe de la double majorité de l’article 26.

- dans l’hypothèse où le règlement de copropriété prévoyait l’existence du service collectif de gardiennage, ce règlement devait être préalablement modifié à la double majorité de l’article 26.

- l’unanimité était requise si la suppression du service portait atteinte à la destination de l’immeuble et aux conditions de jouissance des parties privatives.

Afin d’éviter toute discussion ainsi que tout contentieux inutiles, la suppression du poste de concierge ou de gardien est maintenant votée à la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix, que le service correspondant au poste de concierge figure dans le règlement de copropriété ou non.
Toutefois, cette suppression n’est envisageable que si elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives. Dans l’hypothèse d’une telle atteinte, c’est l’unanimité qui est exigée.
Par ailleurs, le législateur a lié les conditions de suppression du poste en lui-même et l’aliénation du logement affecté au concierge.
Plus précisément, il est prévu dans la loi nouvelle l’aliénation du logement affecté au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, ce qui semble correspondre à une erreur de terminologie. En effet, le logement en question constitue une partie commune et n’est pas la propriété du syndicat, à moins que le syndicat des copropriétaires ait fait, en son nom, l’acquisition d’une partie privative correspondant à un logement, mis à disposition du concierge pour lui permettre d’exercer son activité.
En tout état de cause, que le logement figure parmi les parties communes ou qu’il constitue en soi une partie privative devenue propriété du syndicat, sa vente est soumise également à la double majorité prévue à l’article 26.
A l’instar de la suppression du poste, dans l’hypothèse où l’aliénation du logement porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, c’est l’unanimité qui est alors requise et non pas simplement la majorité de l’article 26.
Le nouveau texte a le mérite de fixer un principe concernant la majorité requise en la matière et d’éviter ainsi que les copropriétés, en l’occurrence, recourent abusivement aux majorités des articles 24 et 25, inapplicables en la matière.
Le législateur a laissé subsister, à juste titre, une réserve : si les modifications consistant en la suppression du poste de gardien et la cession du logement du concierge portent atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives, le recours à l’unanimité est alors exigé.
Cette réserve, pour judicieuse qu’elle soit, entraînera nécessairement un litige lorsque les copropriétaires estimeront subir un préjudice du fait de la disparition du service collectif de gardiennage, mais il est vrai qu’elle contribuera aussi à éviter la suppression des emplois de gardiens et permettra d’assurer le maintien de tels postes.
Il convient de rappeler, à toutes fins utiles, que la disparition du poste de concierge, même si elle est votée dans les conditions requises, emporte des conséquences spécifiques sur le plan du droit du travail.
Elle entraîne en effet le licenciement de la personne qui était titulaire du poste ; ce congédiement est, certes, expliqué par la décision des copropriétaires dont il est la résultante mais il n’est cependant pas motivé au regard des exigences du droit social.
En effet, la suppression du poste de gardiennage ne constitue pas un motif réel et sérieux de licenciement au regard, en particulier, des articles L. 1232-1 et suivants du Code du travail.
Si les copropriétaires ont, en particulier, tenté de justifier leur décision de faire disparaître le poste de gardiennage et, par conséquent, de licenciement par le souci de faire des économies, cet essai de justification ne suffit pas à étayer juridiquement le congédiement sachant que, pour la Chambre sociale de la Cour de cassation, la préoccupation des copropriétaires consistant à réaliser des économies ne constitue pas un motif économique de licenciement.



Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d’Appel de PARIS
Spécialiste en Droit Immobilier



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(1) Publiée au J.O. du 27 mars 2009 ; Voir Rev. Loy. N° 891, novembre 2008, p. 467
(2) J. LAFOND, J.M. ROUX, B. STEMMER, Code de la copropriété 2009, p. 216 et 217
(3) Voir J.M. GELINET, Revue des loyers 2003, p. 196, L’adaptation des règlements de copropriété
(4) J. LAFOND, J.M. ROUX, B. STEMMER, Code de la copropriété 2009, p. 286
(5) AJDI, mars 2009, p. 203, note CAPOULADE P.