L'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 5-1 de son décret d'application du 17 mars 1967 ont institué un mécanisme juridique destiné à assurer la protection des intérêts des syndicats de copropriétaires à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot de copropriété.



L'article 20 tel que modifié par la loi du 21 juin 1994, puis par celle du 13 décembre 2000, prévoit qu'avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de l'avis de mutation d'un lot, le syndic peut former, au domicile élu, par acte extra-judiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.



Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du Tribunal de Grande Instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.



La procédure prévue par l'article 20 permet à une copropriété de préserver ses droits relatifs au recouvrement de toutes les sommes dues par le copropriétaire vendeur d'un lot.



Il s'agit d'une mesure conservatoire qui est mise en oeuvre selon des modalités particulières (I). Elle est pratiquée pour avoir paiement de sommes correspondant à la créance d'un syndicat de copropriétaires telle que définie par l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 (II). L'opposition, une fois notifiée, engendre des effets spécifiques (III).






I. LA NATURE DE L'OPPOSITION AU TITRE DE L'ARTICLE 20
ET SES MODALITES DE MISE EN OEUVRE

Il convient tout d'abord de souligner que l'opposition de l'article 20 a pour objet d'opérer un effet de blocage du prix de vente d'un lot de copropriété. Dès que l'opposition est pratiquée, elle rend, en effet, tout paiement inopposable au syndicat des copropriétaires. Elle opère comme une véritable saisie ayant pour objet de permettre à la copropriété d'obtenir un paiement éventuellement forcé (1).


Cependant, l'opposition de l'article 20 est de nature conservatoire. Il ne s'agit pas d'une mesure d'exécution comparable à celles instituées par la loi du 9 juillet 1991. Les dispositions de l'article 20 revêtent un caractère autonome (2).


L'opposition interdit, certes, une remise immédiate des fonds au vendeur mais elle n'est pas similaire dans tous ses effets à une saisie attribution ; c'est ainsi qu'elle n'emporte pas transfert direct du prix à la copropriété.



C'est pourquoi, pour récupérer les sommes qui lui sont dues en cas de réticence dont ferait preuve le vendeur, le syndicat des copropriétaires doit assigner devant la juridiction compétente statuant au fond pour faire valider son opposition mais aussi et surtout pour obtenir condamnation du vendeur débiteur, ce qui implique de justifier de l'existence de la créance du syndicat et de son montant.


Lors de la vente d'un lot, le syndic envoi au notaire chargé de recevoir l'acte ou à l'avocat qui poursuit la vente sur saisie immobilière du lot litigieux, un état daté tel que défini par l'article 5 du décret du 17 mars 1967. Puis, un avis de mutation est adressé par le notaire ou l'avocat poursuivant au syndic et ce, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.




Le syndic dispose alors d'un délai de quinze jours pour faire notifier l'opposition.


Celle-ci est un acte de procédure. Elle doit être notifiée par exploit d'huissier par exception aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967 qui prévoient que, dans le principe, toutes les notifications et mises en demeure visées par la loi de 1965 sont valablement faites par lettre recommandée. Une opposition formulée par lettre, fut-elle recommandée, doit être considérée comme inefficace. C'est ainsi que la Cour de Cassation a considéré qu'une opposition adressée par lettre ne pouvait produire effet (3)



Il a été jugé (4) que le détenteur du prix de vente qui reçoit une opposition par lettre est en droit de n'en tenir aucun compte.


La signification par acte extra-judiciaire constitue une formalité substantielle pour la validité de l'opposition qui permet d'écarter l'application de l'article 114 du Nouveau Code de Procédure Civile selon lequel il n'y a pas de nullité sans grief.


L'opposition doit être pratiquée avec l'expiration d'un délai de quinze jours. Ce délai court à compter de la réception de l'avis de mutation. Si l'avis de mutation n'est pas notifié, le délai de quinzaine ne court pas.



Il faut entendre par réception le jour de la première présentation de la lettre recommandée contenant l'avis de réception au domicile du destinataire et ce, en application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967.



La computation de ce délai est effectuée dans les termes des articles 641 et 642 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le jour de la notification ne compte pas et le délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Si ce délai s'achève un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.


Si le délai de quinzaine vient à échéance sans que l'opposition ait été notifiée, la créance n'est pas éteinte mais la copropriété ne peut plus se prévaloir de la forme simplifiée prévue par la loi, à savoir l'opposition par acte d'huissier, pour immobiliser le prix.


Il lui faut avoir recours alors aux voies d'exécution de droit commun telle la saisie attribution ou la saisie conservatoire. De plus, si l'opposition n'a pas été pratiquée en temps utile, le prix est alors disponible et peut être remis au vendeur.


L'avis de mutation doit indiquer le domicile élu où le syndic pourra faire notifier l'opposition. Dans l'hypothèse où il a été omis de mentionner cette élection de domicile, l'opposition est alors formée entre les mains de la personne ayant rédigé l'avis de mutation. Il a été jugé que si l'avis de mutation ne fait pas référence au domicile élu où doit être notifiée l'opposition, le délai de quinzaine ne court pas (5)


Dans le cas plus particulièrement d'une saisie immobilière poursuivie à l'initiative du syndicat, celui-ci fera notifier l'opposition entre les mains mêmes de son avocat qui aura pris l'initiative de, tout à la fois, notifier l'avis de mutation tel que prévu par l'article 20 et le transfert de propriété visé à l'article 6 du décret de 1967.



Par ailleurs, indépendamment de la mention du domicile élu (où doit être notifié l'acte) prévue dans l'avis de mutation, l'opposition comporte elle-même élection de domicile dans le ressort du Tribunal de Grande Instance de la situation de l'immeuble.


L'article 20, dans sa rédaction originelle, prévoyait que l'acte valant opposition devait contenir élection de domicile à peine de nullité.


C'est en ce sens qu'un arrêt inédit de la 23ème Chambre, section B de la Cour d'Appel de PARIS du 29 novembre 1985 a décidé, après avoir constaté qu'une opposition litigieuse ne contenait pas élection de domicile qu'elle devait être déclarée nulle même si l'absence de cette mention n'avait causé aucun préjudice. Dans sa rédaction actuelle, la mention du domicile élu dans l'opposition n'est plus prescrite à peine de nullité. Dès lors, cette jurisprudence ne nous apparaît plus applicable.



II. LA CREANCE, OBJET DE L'OPPOSITION

L'opposition doit, aux termes mêmes de l'article 20, énoncer le montant et les causes de la créance et ce, à peine de nullité.


Il s'agit d'une créance du syndicat des copropriétaires (et non du syndic à titre personnel) qui doit être nécessairement liquide et exigible aux termes de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967.


Cet article répartit, en quatre chapitres, le montant et les causes des créances du syndicat qui doivent figurer dans l'opposition.


Il s'agit :

- du montant et des causes des créances afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, de l'année courante et des deux dernières années échues,

- du montant et des causes des créances relatives aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, des deux années antérieures aux deux dernières années échues,

- du montant et des causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et ne bénéficiant pas du privilège de l'article 2103-1° bis du Code Civil,

- du montant et des causes des créances autres que celles énoncées ci-dessus.



Doivent donc être écartées toutes les oppositions n'indiquant pas les causes de la créance ou celles qui n'en préciseraient pas la nature (chirographaire, hypothécaire, privilégiée) ou encore celles qui ne contiendraient pas une distinction effective entre les différents types de créances.


A défaut de respecter les prescriptions de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, l'opposition s'avère nulle ainsi que le prévoit explicitement l'article 20.


Parmi les créances présentant un caractère d'exigibilité figurent celles dont le paiement peut être exigé par le syndic en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 (6).


Autrement dit, dans une opposition au titre de l'article 20 peuvent être insérées les avances et provisions suivantes :

- l'avance constituant la réserve prévue par le règlement de copropriété,

- les provisions du budget prévisionnel, prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,


- les provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du décret du 17 mars 1967. Il s'agit là des travaux de conservation de l'immeuble, des travaux portant sur les éléments d'équipement commun, des travaux d'amélioration tels que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation des bâtiments, des études techniques telles que les diagnostics et consultations et d'une manière générale des travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

- les avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale,

- les avances constituées par les provisions spéciales prévues au 6ème alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.


A ces créances revêtant donc le caractère d'exigibilité et de liquidité requis par les textes doit être ajoutée la provision prévue par l'article 37 du décret du 17 mars 1967 en cas de travaux urgents décidés par le syndic de sa propre initiative.


Il en est de même des créances de l'article 33, alinéa 2 de la loi, envisageant l'exigibilité anticipée des annuités restant dues par le copropriétaire vendeur à la suite de travaux décidés en application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965.


Compte tenu des termes mêmes de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, la notion de créance liquide et exigible ne peut pas concerner, par exemple, le paiement de travaux non encore votés par l'assemblée générale lors de la vente.


De surcroît, la créance doit être nécessairement quantifiable. A défaut, elle ne saurait être réclamée au vendeur.


Il convient de rappeler qu'aux termes d'une jurisprudence de la Cour de Cassation (7) doivent être considérées comme liquides et exigibles les sommes qui ont fait l'objet matériellement d'appels de fonds diffusés auprès des copropriétaires parmi lesquels se trouve le vendeur d'un long de copropriété.


Cette analyse est maintenant confirmée réglementairement puisque c'est celle figurant à l'article 6-2-2° du décret du 17 mars 1967 tel qu'institué par le décret du 27 mai 2004.


Dans ces conditions, sont des créances certaines, liquides et exigibles, et incombent au vendeur les appels de fonds réclamés par le syndic et ceux votés par l'assemblée générale avant la notification de la mutation au syndic (8).


A noter que si les prescriptions figurant à l'article 5-1 ne sont pas mentionnées dans l'opposition, le privilège ne peut plus être invoqué, mais les renseignements ainsi nécessaires peuvent cependant ne pas être contenus dans l'acte d'opposition et figurer dans un document annexe faisant corps avec l'acte d'huissier. Cette solution résulte d'un arrêt récent de la Cour de Cassation (9).


III. LES EFFETS DE L'OPPOSITION

Ainsi que cela a été évoqué précédemment, l'opposition délivrée dans les termes de l'article 20 a pour effet premier de bloquer le prix de vente du lot de copropriété.

L'opposition rend inopposable au syndic tout paiement ou tout transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des termes de l'alinéa 1 de l'article 20.


Toutefois, l'indisponibilité est limitée. Elle n'opère en effet qu'à concurrence du montant énoncé dans l'opposition. La totalité du prix n'est donc pas rendue indisponible par la notification de l'opposition.


Par ailleurs, l'opposition ne produit effet que si elle est régulière. Elle doit, par conséquent, respecter notamment les règles de forme dont il a été précédemment question. A défaut, elle est dépourvue d'efficacité.


Il en va de même si les créances garanties ne revêtent pas le caractère liquide et exigible tel qu'entendu par l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967.


L'opposition, même irrégulière, prive le syndicat du droit de former ultérieurement toute nouvelle opposition, à tout le moins après l'expiration du délai de quinze jours à compter de la date de l'opposition initialement formée (10).


Autre effet produit par la notification de l'opposition : elle vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1. Il s'agit de l'article 2103-1 bis du Code civil.


La signification de l'acte permet donc d'invoquer ce privilège qui, jusque là, était occulte.


Par la seule signification de l'opposition, il y a effet novatoire qui transforme une créance jusque là hypothécaire ou chirographaire en une créance privilégiée venant, soit en premier rang, soit en rang concurrent (11).


Cet effet novatoire ainsi constaté, qui permet au syndicat de se prévaloir du privilège immobilier, n'opère cependant que dans la mesure où l'opposition est régulière en la forme et dans la mesure aussi où elle est notifiée dans les délais voulus.


Dans l'hypothèse où le syndicat a fait opposition pour avoir paiement de charges afférentes non seulement au lot vendu, mais également à d'autres lots dont le vendeur serait propriétaire et resterait titulaire, il convient de préciser que le privilège déclenché par la notification de l'article 20 ne vaut que pour le lot vendu lui-même et non les autres lots qui ne font pas l'objet d'une cession.


Si le syndicat notifie son opposition et invoque ainsi son privilège, ce n'est pas pour autant que sa créance sera systématiquement réglée.


Des contestations peuvent en effet être émises, émanant du copropriétaire débiteur lui-même ou bien d'autres créanciers.


Dans cette hypothèse, le syndicat des copropriétaires devra saisir la juridiction compétente pour faire valider son opposition qui poursuivra son effet de blocage pendant le cours de la procédure et pour fixer le montant de la créance revenant à la copropriété.


La procédure se déroulera, soit devant le Tribunal d'Instance, soit devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble, la compétence de l'une ou de l'autre de ces juridictions étant fonction du montant de la créance de la copropriété qui, outre la validation, sollicitera en outre la condamnation du débiteur à payer les sommes réclamées.


A l'issue de la procédure, si la copropriété est titulaire d'un titre validant son opposition et fixant le montant de sa créance, elle pourra exiger alors le transfert des fonds représentant cette créance.


Dans le cas d'une procédure de saisie immobilière et à la suite de la notification de l'opposition, le syndicat ne pourra être payé qu'à l'issue de la procédure d'ordre aux termes de laquelle seront judiciairement répartis entre les divers créanciers, dont le syndicat, les deniers provenant de la vente judiciaire.


Il importe, en conclusion, d'attirer l'attention des syndics sur la responsabilité qu'ils encourent à l'occasion de la réception d'un avis de mutation à eux adressé, soit dans le cadre d'une vente amiable, soit dans le cadre d'une vente judiciaire.


En effet, ils devront prendre l'initiative de faire procéder alors à la notification d'une opposition dans les termes de l'article 20.


La rédaction de l'opposition ne devra souffrir aucune imperfection et ce, à peine de nullité dont les conséquences pourraient être directement imputables au rédacteur de l'opposition, celle-ci ne devant faire l'objet d'aucun vice de forme.


De surcroît, l'opposition doit contenir la référence aux quatre types de créances prévus à l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967. A défaut, elles perdent leur caractère de créances occultes privilégiées et super privilégiées et ne peuvent, alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires (12).


Jean-Maurice GELINET
Avocat à la Cour d'Appel de PARIS

Spécialiste en droit immobilier


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(1) VERSAILLES, 29 février 1984, Administrer juin 1984, p. 36, Note J. LOT
(2) Cass. Civ. 2ème, 6 mai 1999, Administrer, septembre-octobre 1999, p. 64

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(3) Cass. Civ. 3ème, 18 décembre 1996, Administrer juin 1997, p. 49, note BOUYEURE ; Voir P. CAPOULADE, L'opposition "article 20" et le privilège de l'article 19-1, IRC n° 467, juillet-août 2001.
(4) PARIS, 2ème Chambre, 11 février 1994, D. 1994, som. p. 202, obs. GIVERDON
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(5) PARIS, 2ème Chambre A, 14 décembre 1999, Loyers et copr. 2000, n° 101

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(6) Voir P. CAPOULADE, art. précit.

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(7) Cass. Civ. 3ème, 19 juillet 1983, D. 1983, jurispr. p. 293 ; Administrer janvier 1984, p. 42, obs. GUILLOT.
(8) J. LAFOND et B. STEMMER, Code de la copropriété, éd. 2005, n° 1088, p. 394.
(9) Cass. Civ. 3ème, 15 décembre 2004, Administrer, mars 2005, n° 375, p. 39 note J.R. BOUYEURE.

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(10) Cass. Civ. 3ème, 18 juillet 2001, Administrer, n° 338, novembre 2001, p.34, note P. CAPOULADE,
(11) P. CAPOULADE, art. précit.
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(12) Cass. Civ. 3ème, 15 décembre 2004, Administrer mars 2005, n° 375, p.39, note J.R. BOUYEURE.