Gestion du personnel du syndicat - Erreur dans le calcul de la rémunération du gardien - Responsabilité du syndic (CA Paris, 23e B, 20 décembre 2007, n°07/05670, Doriat c/ Sté C... (1)

Observations

Aux termes de l’article 31, alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, le syndic a notamment pour mission de fixer les conditions de travail du personnel du syndicat des copropriétaires suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

Parmi ceux-ci figure la Convention collective des gardiens concierges et employés d’immeubles.

Dans le cas de l’arrêt du 20 décembre 2007, un syndic voyait sa responsabilité engagée en raison d’erreurs figurant dans le calcul de la rémunération de deux gardiens d’immeubles.

A cette occasion, la Cour d’appel relève que le syndic négocie avec le personnel le montant de la rémunération, le salaire versé étant librement discuté à condition de ne pas être inférieur aux barèmes minimaux prévus par la Convention collective.

Selon l’arrêt du 20 décembre 2007, il peut même être envisagé de fixer une rémunération supérieure au minimum prévu par la Convention collective, la responsabilité du syndic, dans cette hypothèse, ne pouvant être recherchée dès lors que le syndicat a approuvé régulièrement les comptes. C’était le cas en l’espèce puisque cette situation avait duré vingt ans après l’embauche.

Par ailleurs, certains copropriétaires avaient considéré qu’une partie des salaires des gardiens ne devait pas être à leur charge dans la mesure où ils ne bénéficiaient pas de certains services confiés aux salariés de la copropriété.


La Cour d’appel a estimé qu’il n’était pas possible de procéder à une ventilation des différentes tranches de rémunération de chacun des salariés en fonction de l’utilité des services rendus à chaque copropriétaire, l’ensemble des lots devant participer à ces charges salariales en proportion de leurs tantièmes de copropriété.

La responsabilité du syndic n’a donc finalement pas été retenue.

A noter un arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 26 mai 1994 qui entre partiellement en contradiction avec l’arrêt de la Cour d’appel du 20 décembre 2007 (2).

La Cour de cassation a estimé qu’un syndic qui avait embauché deux gardiens d’immeubles et un employé d’entretien à des conditions de rémunération supérieures à celles prévues par la Convention collective en vigueur, sans avoir fait délibérer sur la question au préalable l’assemblée générale des copropriétaires, avait engagé sa responsabilité.

Il était aussi reproché au syndic de ne pas avoir fait déterminer au préalable par l’assemblée générale le nombre de personnes à recruter et la catégorie des emplois à leur confier, sachant que sur ce sujet, c’est l’assemblée générale qui a compétence exclusive, comme le précise l’alinéa 2 de l’article 31 du décret du 17 mars 1967. Ce grief n’était pas formulé dans le cas de l’arrêt du 20 décembre 2007, Par contre, l’arrêt du 26 mai 1994 statue sur un autre point selon une motivation qui n’est pas celle retenue par la décision de 2007. Elle estime en effet que l’assemblée générale des copropriétaires, bien qu’elle ait approuvé pendant plusieurs années les comptes d’exercices comprenant expressément les rémunérations des salariés engagés irrégulièrement, n’en pas pour autant ratifié leur embauche.

C’est la raison pour laquelle pour plus de sûreté et de transparence, il est vivement conseillé de faire approuver le montant de la rémunération des gardiens en assemblée générale.




Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d’Appel de PARIS

Spécialiste en Droit Immobilier

LGL ASSOCIES

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(1) Dictionnaire permanent de gestion immobilière – Actualisation – Bull. 402, p. 1151.
(2) Cass. Civ. 3ème, 26 mai 1994, Loyers et copr. octobre 1994, n° 407, p. 15.