Observations

Un immeuble en copropriété dispose des services d’une gardienne qui bénéficie d’un logement de fonction accessoire à son contrat de travail.

Ce local de fonction constitue une partie privative et le titulaire du lot donne congé au syndicat des copropriétaires employeur de la gardienne à qui a été attribué le logement de fonction.

La Cour d’appel se réfère à l’acte d’acquisition du copropriétaire ayant délivré le congé, acte dans lequel figure une clause aux termes de laquelle l’acquéreur a une parfaite connaissance de l’occupation du local par la concierge ou sa famille et qu’il fait son affaire personnelle de cette situation. L’acquéreur a reconnu en outre expressément être en possession du contrat de travail de la gardienne.

La Cour d’appel en déduit que l’acquéreur, en toute connaissance de cause, au vu du contrat de travail qui lui avait été communiqué, aurait accepté une limitation de son droit de propriété en conférant à des tiers, en l’occurrence le syndicat des copropriétaires et son employée, un droit d’usage sur son bien.

La Cour d’appel considère que le congé notifié par le copropriétaire ne peut être validé car il porterait atteinte au droit personnel d’occupation de la gardienne.

Cet arrêt apparaît particulièrement critiquable car il ne tient aucun compte des prescriptions du statut de la copropriété et notamment de son article 9 aux termes duquel chaque propriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, sachant qu’il use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes.

Or, par son arrêt du 10 février 2009, la Cour d’appel ampute les droits du copropriétaire titulaire du lot occupé par le syndicat des copropriétaires et la gardienne de l’immeuble.

Le copropriétaire ne dispose plus de son lot comme il l’entend et supporte à lui seul les conséquences de l’existence d’un poste de gardien dont bénéficie la copropriété dans son ensemble.

La mention dans l’acte d’acquisition de l’occupation du local et du fait que l’acquéreur disposait d’un exemplaire du contrat de travail de l’occupant des lieux, ne signifie pas pour autant que le titulaire du lot avait renoncé contractuellement à des dispositions d’ordre public qui sont celles de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Des dispositions conventionnelles ne sauraient oblitérer les prescriptions légales et doivent par conséquent être considérées comme non écrites au sens de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet arrêt du 10 avril 2009 apparaît contraire à la jurisprudence constante en la matière.

C’est ainsi que, dans un arrêt de la 3ème Chambre civile du 4 novembre 2004, il a été considéré que la stipulation d’un règlement de copropriété prévoyant que le concierge habiterait obligatoirement au rez-de-chaussée dans les locaux spécialement affectés à cet effet, ne pouvait avoir pour effet d’instituer des restrictions aux droits de copropriétaires sur leurs lots (2).

La Cour d’appel d’AIX-en-PROVENCE a statué dans le même sens, considérant que devait être considérée comme illicite l’affectation spéciale de lots aux services communs de la copropriété. L’obligation pesant aux termes du règlement de copropriété sur un propriétaire d’un lot de louer celui-ci au syndicat pour l’affecter au logement du concierge doit être réputée non écrite (3).

L’arrêt du 10 avril 2009 entre également en contradiction avec un autre arrêt par ailleurs commenté, daté du 7 février 2008, et émanant de la 23ème Chambre, section B de la Cour d’Appel de PARIS.



Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d’appel de PARIS

Spécialiste en Droit Immobilier

LGL ASSOCIES




_______________________
(1) Loyers et copr. juillet-août 2009, n° 166, p. 10
(2) Cass. Civ. 3ème, 4 novembre 2004, Bull. Civ. III, n° 190, p. 172.
(3) AIX-en-PROVENCE, 4ème Chambre, section A, 13 janvier 2006, Construction et urbanisme, janvier 2007, n° 13, p. 20, note D.S.