Observations

Un couple de gardiens exerçant leur activité dans le cadre d’une copropriété, fait l’objet d’une mesure de licenciement dont ils contestent la régularité devant le Conseil de Prud’hommes.

Ils invoquent le règlement de copropriété aux termes duquel le concierge salarié du syndicat ne peut être congédié que si l’assemblée des copropriétaires en décide ainsi à une majorité visée dans le règlement.

En l’espèce, aucune décision d’assemblée générale n’est intervenue avant le licenciement des intéressés, la procédure de congédiement ayant été suivie à l’initiative du seul syndic.

Les concierges licenciés ont estimé que les dispositions du règlement de copropriété enfermaient les pouvoirs du syndic dans une procédure d’autorisation préalable de l’assemblée générale.

Le licenciement étant intervenu sans cette autorisation, en contradiction avec le règlement de copropriété, il est dépourvu de cause réelle et sérieuse, l’intervention de l’assemblée étant considérée comme une garantie de fond dont ont été privés les salariés congédiés.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 31, alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, le syndic dispose du pouvoir propre de congédier le personnel. Le syndic est ainsi maître de sa décision et il n’a pas à solliciter l’accord de l’assemblée générale, même s’il reste prudent de le faire (2).

Les dispositions de l’article 31 revêtent un caractère d’ordre public et doivent s’appliquer nonobstant toutes clauses contraires telles celles pouvant figurer dans un règlement de copropriété ajoutant, comme en l’espèce, aux pouvoirs spécifiques du syndic, l’autorisation de l’assemblée générale qui n’est pas requise par le statut de la copropriété.

C’est la raison pour laquelle la Cour de cassation a estimé que l’absence de décision d’assemblée générale sur le licenciement ne constituait pas une garantie de fond et que, dès lors, le syndic, malgré la présence de cette clause était en droit de passer outre à sa mise en œuvre et de procéder au licenciement, sans qu’il soit possible de lui imputer une erreur d’appréciation ou une mauvaise application des textes.

L’autorisation préalable de l’assemblée générale constituait donc tout au plus une condition de forme n’ayant pas d’incidence sur les fondements et la motivation du licenciement qui devaient être examinés sans que le juge ne s’attache au non respect du règlement de copropriété sachant qu’en tout état de cause, les gardiens ne pouvaient en invoquer les clauses puisqu’ils ne sont pas partie au contrat que constitue le règlement.

Par conséquent, indépendamment même de ce que l’autorisation préalable d’une assemblée ne constituait pas une condition de fond du licenciement, les gardiens, en tout état de cause, ne pouvaient invoquer un texte dont ils n’étaient pas juridiquement en mesure de se prévaloir.



Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d’appel de PARIS

Spécialiste en Droit Immobilier

LGL ASSOCIES


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(1) Semaine juridique, éd. Sociale, n° 31-35, 31 juillet 2007, p. 20
(2) PARIS, 7 novembre 1979, D. 1981, Inf. Rap. P. 100, Jacques LAFOND, Jean-Marc ROUX,
Bernard STEMMER, Code de la copropriété 2009, p. 479.