COUR DE CASSATION
3ème Chambre Civile,
5 OCTOBRE 2004
COPROPRIETE - SYNDIC - OBLIGATIONS ENVERS LE SUCCESSEUR
TRANSMISSION DES DOCUMENTS ET ARCHIVES DU SYNDICAT
INEXECUTION PARTIELLE DE L'ORDONNANCE DE REFERE - EFFET
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La désignation d'un nouveau syndic ne doit pas contribuer à entraver le fonctionnement du syndicat des copropriétaires dont il est nécessaire d'assurer la continuité, sans hiatus ni soubresauts susceptibles d'être engendrés par le changement du représentant légal du syndicat, celui-ci, à la fin de ses fonctions, quel qu'en soit le motif, devant remettre systématiquement, rapidement et complètement à son successeur l'ensemble du dossier de l'immeuble.
C'est ce que prévoit d'ailleurs l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui revêt un caractère impératif, l'ancien syndic étant tenu de mettre à disposition du nouveau syndic toutes les pièces permettant de poursuivre la gestion de la copropriété.
Reste à savoir quel est le contenu exact de cette obligation.
Les documents à remettre sont tous ceux qui se trouvent être en la possession de l'ancien syndic, sans qu'il ait la possibilité d'en conserver certains. Il en va ainsi notamment en matière de comptabilité, le décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires prévoyant, en son article 6, deuxième alinéa, qu'en cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu'il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient.
L'article 33-1 nouveau du décret du 17 mars 1967 tel qu'institué par le décret du 27 mai 2004 dispose, en outre, de son côté, que pour faciliter et améliorer la communication du dossier de l'immeuble entre les syndics successifs, il est prévu que la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces, copie de ce bordereau étant remise au conseil syndical.
Selon la jurisprudence et jusqu'à l'arrêt du 5 octobre 2004, le transfert des archives syndicales ne s'appliquait qu'aux pièces que l'ancien syndic détenait effectivement et non pas à celles qu'il n'avait pas eues en sa possession. Il en allait ainsi, par exemple, pour les plans de construction de l'immeuble (1).
Le critère de l'obligation de transmission correspondait à la notion de détention effective. Le syndic dont le mandat était achevé ne devait faire parvenir que les pièces en sa possession.
Si elles ne se trouvaient pas entre les mains de l'ancien syndic, l'obligation de l'article 18-2 ne pesait pas sur celui-ci (2).
Dans son arrêt du 5 octobre 2004, la Cour de Cassation a entendu revenir sur la position qu'elle avait ainsi adoptée en durcissant les conditions d'application de l'article 18-2.
En l'espèce, l'ancien syndic avait tenté d'échapper aux contraintes inhérentes à l'application de l'article 18-2 en prétendant être dispensé de transmettre certains documents, son prédécesseur ayant été placé en liquidation et le liquidateur ayant déposé les documents en question auprès d'une société d'archivage.
L'ancien syndic estimait, quant à lui, qu'il incombait au syndicat des copropriétaires de les récupérer directement auprès de cette société.
La Cour de Cassation a estimé que le syndic avait l'obligation de détenir (et par conséquent de communiquer l'ensemble des documents nécessaires à la gestion de la copropriété, quel que soit le lieu où certains de ces documents étaient entreposés.
L'ancien syndic aurait donc dû prendre l'initiative de récupérer ces pièces déposées par le liquidateur de son propre prédécesseur auprès d'une société d'archivage.
Le syndic dont le mandat est achevé n'est donc plus tenu seulement de remettre les pièces qu'il détient effectivement entre ses mains. Il doit aussi restituer les documents qui peuvent ne pas être en sa possession mais qui potentiellement devraient l'être.
L'ancien syndic ne doit remettre que les pièces du syndicat mais il doit remettre toutes les pièces du syndicat, même celles qui ne sont pas physiquement et matériellement entre ses mains mais qui pourraient ou auraient dû l'être.
Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d'Appel de PARIS
Spécialiste en Droit Immobilier
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(1) Cass. Civ. 3ème, 10 octobre 1990, Loyers et copr. décembre 1990, n° 493.
(2) Cass. Civ. 3ème, 22 octobre 2002, Administrer, n° 352, février 2003, p. 55, note J.R. BOUYEURE. Voir également GIVORD - GIVERDON - CAPOULADE, La copropriété, Dalloz 2005, n° 923
