COUR DE CASSATION
3ème Chambre Civile
22 SEPTEMBRE 2004
COPROPRIETE - SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES
CONSTITUTIONS DE SYNDICATS SECONDAIRES
DECISION PAR UNE ASSEMBLE SPECIALE DE COPROPRIETAIRES
ASSEMBLEE GENERALE (NON)
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L'alinéa 1 de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 précise que lorsqu'un immeuble en copropriété comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider la constitution entre eux d'un syndicat dit secondaire.
Par conséquent, pour qu'un syndicat secondaire soit constitué régulièrement, il est nécessaire qu'une assemblée en décide.
Mais quels sont les copropriétaires qui doivent se réunir en assemblée ?
L'assemblée ne rassemble que les copropriétaires dont les lots sont situés dans le bâtiment qui va être constitué en syndicat secondaire. Autrement dit, l'assemblée générale de tous les copropriétaires n'a pas compétence pour se prononcer sur la création d'un syndicat secondaire. L'assemblée générale ne saurait se substituer à l'assemblée spéciale. Seuls les copropriétaires du bâtiment concerné sont en mesure de prendre la décision visée à l'article 27.
Reste à savoir quelle est la valeur d'une décision prise par l'assemblée générale de l'ensemble d'une copropriété instituant un syndicat secondaire intéressant l'un des bâtiments dépendant de la copropriété.
L'arrêt du 22 septembre 2004 précise que, en l'espèce, l'assemblée générale de la copropriété avait adopté une décision tendant à créer un syndicat secondaire qui était devenue définitive, faute d'avoir été contestée. La Cour d'Appel, dans l'arrêt déféré à la Cour de Cassation, avait alors estimé que le syndicat secondaire existait bel et bien du fait de cette décision qui ne pouvait plus être contestée.
Or, la Cour de Cassation souligne que l'assemblée générale de la copropriété était en fait dénuée de tout pouvoir pour adopter une semblable décision.
Il importe peu, dès lors, que celle-ci ne soit plus contestable, au prétexte qu'elle n'a pas été remise en cause dans les formes et délais prévus par l'article 42 alinéa 2 de la loi. La décision de l'assemblée générale n'avait aucune portée juridique et, par conséquent, aucun effet, le syndicat secondaire n'ayant pas fait l'objet d'une création licite et régulière.
A noter que la Cour d'Appel de PARIS (1) a considéré, contrairement à ce qu'à énoncé la Cour de Cassation dans son arrêt du 22 septembre 2004, qu'une assemblée générale peut décider de créer un syndicat secondaire sans que la validité de l'existence de celui-ci puisse être remise en cause, admettant par là même que l'assemblée générale avait pouvoir pour prendre une telle décision, analyse qui semble en contradiction avec les termes mêmes de l'alinéa 1 de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d'Appel de PARIS
Spécialiste en Droit Immobilier
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(1) PARIS, 23ème Chambre B, 21 octobre 2004, Administrer n° 377, mai 2005, p. 50, note J.R. BOUYEURE.
