COUR DE CASSATION
3ème Chambre Civile

22 juin 2005



LES POUVOIRS DE L'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE

DANS UNE COPROPRIETE EN DIFFICULTE



COPROPRIETE - ADMINISTRATEUR PROVISOIRE - COPROPRIETE EN

DIFFICULTE - DELEGATION DE POUVOIRS - ANCIEN SYNDIC

(Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965)

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RESUME :

L'administrateur provisoire d'un syndicat de copropriétaires en difficulté, désigné dans les termes de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, ne saurait conférer quelque délégation de pouvoirs que ce soit à l'ancien syndic de la copropriété.


ANALYSE

I. Par ordonnance de référé du 5 juillet 2002, une copropriété en difficulté est nantie d'un administrateur provisoire qui, en particulier, reçoit autorisation aux termes de l'ordonnance de référé elle-même de se faire assister de l'ancien syndic de la copropriété dans le cadre de la gestion quotidienne de celle-ci.


L'administrateur délègue alors à l'ancien syndic auquel il a succédé les pouvoirs lui permettant d'assurer une mission identique à celle pour laquelle il avait été antérieurement désigné par les copropriétaires.


C'est dans ces conditions que l'ancien syndic introduit une procédure de recouvrement de charges à l'encontre d'un copropriétaire défaillant qui met alors en cause la régularité et la validité de l'assignation qui lui a été notifiée.




II. La Cour d'Appel de PARIS, dans un arrêt du 29 janvier 2004, fait droit aux objections du copropriétaire débiteur et constate la nullité de l'assignation à lui notifiée outre celle d'un jugement rendu le 14 novembre 2002 sur la base de l'assignation irrégulière.


Le syndicat des copropriétaires forme un pourvoi en cassation à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel, estimant que l'administrateur provisoire était en droit de déléguer tout ou partie des pouvoirs qu'il avait reçus à toute personne de son choix et notamment à l'ancien syndic.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi.




III. Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 29-1 tel qu'issu de la loi du 21 juillet 1994, le Président du Tribunal de Grande Instance, lorsqu'il désignait l'administrateur provisoire, lui confiait tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale, du conseil syndical et, le cas échéant, du syndic.


Le conseil syndical et l'assemblée générale (convoqués et présidés par l'administrateur provisoire) ainsi que le syndic continuaient à exercer ceux des autres pouvoirs qui n'étaient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire.


Autrement dit, en substance, dans le texte initial de l'article 29-1, les organes de la copropriété, à savoir l'assemblée, le conseil syndical et le syndic, pouvaient, dans le principe, rester en place.


Pour ce qui concerne tout particulièrement le syndic, le Président du Tribunal organisait la répartition des pouvoirs entre celui-ci et l'administrateur provisoire (1). C'était à l'ordonnance de nomination de préciser quels étaient les pouvoirs dont le syndic restait titulaire.



IV. L'alinéa 2 de l'article 29-1 a été substantiellement modifié par la loi du 13 décembre 2000.


Depuis cette date, en effet, le Président du Tribunal de Grande Instance confie à l'administrateur provisoire tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit, sans que l'ancien représentant du syndicat soit susceptible de conserver un quelconque pouvoir résiduel.


Dans le cas d'espèce, l'ordonnance de référé désignant l'administrateur provisoire était datée du 5 juillet 2002, postérieurement par conséquent à la modification ayant affecté le texte de l'article 29-1. C'est donc la rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 qui devait recevoir application et non plus le texte primitif de 1994.


L'ordonnance de référé n'a pas tenu compte de ce que, dorénavant, l'ancien syndic n'avait plus sa place dans le cadre de la gestion d'une copropriété en difficulté et c'est à tort et en contradiction avec les prescriptions d'ordre public édictées par l'article 29-1 que l'administrateur provisoire a été autorisé à se faire assister par l'ancien syndic.



V. L'administrateur provisoire est, depuis la loi S.R.U., seul maître à bord. Il ne saurait se délester de certains de ses pouvoirs. A défaut, les actes effectués à l'initiative du délégataire sont nuls comme émanant d'une personne n'ayant ni qualité ni compétence pour intervenir au nom d'une copropriété en difficulté.


En l'espèce, l'erreur commise tout à la fois par l'ordonnance de référé désignant l'administrateur, par l'administrateur lui-même et par l'ancien syndic, a été aggravée par le fait que celui-ci, lorsqu'il a assigné en paiement des charges de copropriété, s'est prévalu du titre de syndic en exercice, ce qu'il n'était plus, sans faire référence à l'existence et à la désignation d'un administrateur provisoire tant dans l'assignation que dans la signification de la décision rendue à la suite de la délivrance d'acte introductif d'instance nul.


Enfin, il importe peu que ce soit une décision de justice non contestée qui ait conféré - par inadvertance - à un administrateur provisoire des pouvoirs dont il n'aurait jamais dû être titulaire. Cette attribution de pouvoirs non valide ne permet pas d'éluder l'application d'un texte d'ordre public.


Dans le même ordre d'idée, l'administrateur provisoire ne saurait recevoir mission par le juge qui le désigne dans les termes de l'article 47 du décret de 1967 de présider l'assemblée générale (2).


Même si elle résulte d'une décision de justice, l'attribution de pouvoirs dont l'administrateur provisoire ne dispose pas aux termes du statut de la copropriété n'autorise pas le représentant judiciaire d'un syndicat à transgresser des prescriptions impératives.



Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d'Appel de PARIS

Spécialiste en Droit Immobilier



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(1) J. LAFOND et B. STEMMER, Code de la Copropriété, éd. Litec, 1998, p.302)

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(2) Cass. Civ. 3ème, 14 janvier 1998, Administrer, n° 301, juin 1998, p. 45, note CAPOULADE.