COUR DE CASSATION

3ème Chambre Civile

2 MARS 2005

COPROPRIETE - REGLEMENT DE COPROPRIETE - CLAUSES REPUTEES NON ECRITES - CLAUSES CENSEES N'AVOIR JAMAIS EXISTE - CLAUSES RELATIVES A LA REPARTITION DE CHARGES - ANNULATION - EFFET - CONDAMNATION AU PAIEMENT DE SOMMES RECLAMEES AU TITRE DES CLAUSES ANNULEES (NON)

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D'après l'alinéa 1 de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et à celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites (1).


En présence d'une semblable clause, le juge est amené à procéder à son retranchement du règlement de copropriété, sachant qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé. Il en a été ainsi jugé par la Cour de Cassation depuis 1988 (2) et c'est ce que rappelle l'arrêt du 2 mars 2005.


L'inexistence de la clause litigieuse qui doit faire l'objet d'une éradication n'est soumise à aucune prescription, ni celle de dix ans de l'article 42, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 (3), ni à la prescription trentenaire (4).



Il y a donc possibilité de faire constater à tout instant l'absence de conformité des clauses d'un règlement de copropriété avec les dispositions légales. En l'occurrence, il y a en fait imprescriptibilité.


Reste à tirer les conséquences de l'inexistence d'une clause réputée non écrite, sachant que l'arrêt du 2 mars 2005 constitue, en la matière, une décision de principe.


En ce qui concerne les clauses réputées non écrites portant sur des répartitions de charges, il était considéré jusqu'à une date récente que la décision judiciaire n'avait pas d'effet rétroactif, la nouvelle répartition ne s'appliquant que pour l'avenir. Il n'y avait donc pas lieu à rappel ni à restitution de charges illégalement réparties dans le passé, lorsque la clause litigieuse était appliquée (5).


Dès lors, les copropriétaires demandeurs qui, dans le principe, avaient obtenu satisfaction devant le Tribunal, ne pouvaient se prévaloir du caractère non écrit de la clause qu'ils invoquaient que pour l'avenir, étant entendu que, pour la période révolue, le paiement de leurs charges sur les bases anciennes, fussent-elles illicites, était définitivement acquis.


La jurisprudence a continué de considérer que le caractère non écrit d'une clause n'avait pas de conséquences rétroactives jusqu'en août 2000, date à laquelle un arrêt a été rendu par la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation (6). L'arrêt de la Cour d'Appel à l'encontre duquel avait été formé un pourvoi en cassation, avait retenu que la répartition des charges appelées avait été effectuée conformément au règlement de copropriété et que l'annulation de certaines clauses de ce règlement ne pouvait avoir d'effet qu'à compter de cette décision. La Cour de Cassation a cassé l'arrêt de la Cour d'Appel en rappelant qu'une clause réputée non écrite était censée n'avoir jamais existé. Autrement dit, le caractère non écrit de la clause n'avait pas seulement d'incidences pour l'avenir, mais également pour le passé.



La conviction de la Cour de Cassation a cependant vacillé et, prise d'une sorte de remords, elle a rendu un arrêt le 11 juillet 2001 qui a laissé à penser que la décision du 20 décembre 2000 pouvait ne constituer qu'une parenthèse, la nouvelle répartition de charges n'étant mise en oeuvre que pour l'avenir (7).



L'arrêt du 23 mars 2005 dissipe toute ambiguïté en rappelant une nouvelle fois le principe selon lequel une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé. L'arrêt de la Cour d'Appel - objet du pourvoi - qui, après avoir fait disparaître des clauses litigieuses, a considéré que sa décision n'avait pas de caractère rétroactif, est cassé.



Dès lors, la ligne définie par la Cour de Cassation exclut toute hésitation : la constatation du caractère non écrit d'une clause emporte, ipso facto, des effets dans le passé, le caractère rétroactif s'avérant être la conséquence de la disparition de la clause contestée.



Cette jurisprudence est lourde de conséquences, tout particulièrement en matière de répartition de charges, terre d'élection des clauses réputées non écrites.



La doctrine s'est plu à rappeler, à juste titre, les désagréments pratiques qu'engendre la rétroactivité (8). C'est ainsi qu'elle entraîne la nécessité de rétablir les comptes, d'opérer des transferts de compte à compte, de verser des suppléments ou des remboursements de charges avec l'obligation éventuelle de retrouver les anciens copropriétaires.


Sans doute peut-on soutenir que ce rattrapage comptable en matière de clauses irrégulières portant sur des répartitions de charges, n'a d'incidence que sur dix années dans le passé, ce qui correspond à la prescription décennale de l'article 42, alinéa 1 de la loi, l'action en remboursement de charges indues étant soumise à cette prescription (8).

Mais il ne suffit pas, à notre sens, d'invoquer les problèmes matériels quasi inextricables qu'engendre cette jurisprudence telle qu'issue des arrêts des 20 décembre 2000 et 2 mars 2005, pour tenter d'échapper aux suites inhérentes au constat du caractère non écrit d'une clause.

Celle-ci n'aurait jamais dû figurer dans le règlement de copropriété. Elle a, en conséquence, à tort, produit des effets qui doivent bien évidemment cesser pour l'avenir, mais qui doivent disparaître aussi pour la période antérieure, à moins de considérer que cette clause continuerait d'avoir des effets partiels concernant le passé, ce qui semblerait contradictoire et illogique.

Le rétablissement des droits et obligations de chacun, consécutivement à la disparition d'une clause illicite, constitue la suite inexorable et inévitable de l'effacement de dispositions contraires à l'ordre public qui n'auraient jamais dû exister et, par conséquent, produire le moindre effet.



Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d'Appel de PARIS

Spécialiste en Droit Immobilier


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(1) J.M. GELINET, Clauses réputées non écrites et copropriété, Administrer, n° 308, février 1999, p. 30 et stes.
(2) Cass. Civ. 3ème, 9 mars 1988, D. 1989, J. 143, note ATIAS.
(3) Cass. Civ. 3ème, 1er avril 1987, JCP 1988, II, 21028, note BLAISSE.
(4) Cass. Civ. 3ème, 9 mars 1988, precit ; Cass. Civ. 3ème, 26 avril 1989, Inf. Rap. Copr. 1990, p. 13, Obs. P. CAPOULADE.

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(5) LAFOND et STEMMER, Code de la copropriété, éd. 2005, n° 400 et 401.
(6) Cass. Civ. 3ème, 20 décembre 2000, Administrer, n° 335, juillet 2001, p. 40, note P. CAPOULADE.


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(7) AJDI 2001-805, note P. CAPOULADE
(8) Voir note CAPOULADE, sous Cass. Civ. 3ème, 20 décembre 2000, precit.





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(8) Cass. Civ. 3ème, 6 février 2002, Rev. Loyers 2002, p.294, note L. GUEGAN.