COUR DE CASSATION
3ème Chambre civile
15 FEVRIER 2006
COPROPRIETE
CHARGES - PRIVILEGE IMMOBILIER DU SYNDICAT DES
COPROPRIETAIRES - APPLICATION UNIQUEMENT EN CAS
DE VENTE D'UN LOT

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Une loi du 21 juillet 1994 a institué, au bénéfice des syndicats de copropriétaires, un privilège immobilier garantissant le règlement de certaines créances. Ce privilège est visé à l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et figure à l'article 2103-1 bis du Code civil.


La mise en oeuvre du privilège immobilier de la copropriété fait difficulté notamment en cas de liquidation judiciaire d'un copropriétaire débiteur. La question se pose en effet de savoir comme s'articule le statut de la copropriété avec la législation sur les procédures collectives, tout particulièrement en matière de déclaration de créance.


Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 622-24 du Code de commerce, tous les créanciers - et, par conséquent, les syndicats de copropriétaires - dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, adressent une déclaration de leur créance au mandataire judiciaire. Ce même article L. 622-24 précise, en outre, que les créanciers titulaires d'une sûreté publiée sont avertis personnellement de l'ouverture d'une procédure collective, le délai de déclaration courant dans ces conditions à compter de la notification de l'avertissement.


A défaut de déclaration dans les délais prescrits, l'article L. 622-26 du Code de commerce prévoit que les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes. Toutefois, le même article indique que le juge commissaire peut les relever de leur forclusion s'ils établissent que leur défaillance n'est pas due à leur fait.


La jurisprudence a souligné qu'en cas de procédure collective, un syndicat de copropriétaires n'avait pas à recevoir l'avertissement évoqué précédemment, tendant à l'inviter à déclarer sa créance lorsque le syndicat se prévaut du privilège de l'article 2103-1 bis du Code civil (1).


En effet, selon l'article 2107 du Code civil, la créance du syndicat des copropriétaires telle que garantie par à l'article 2103, est exceptée de la formalité de l'inscription. Autrement dit, nous sommes en présence d'un privilège occulte.


Dès lors, le syndicat doit déclarer sa créance dans les délais prescrits ou, à tout le moins, solliciter un relevé de forclusion dans les termes de l'article L. 622-26 précité. Il ne saurait prétendre que le représentant des créanciers l'a ignoré à tort en ne lui adressant pas un avertissement d'avoir à déclarer sa créance en vertu du privilège immobilier de l'article 2103-1 bis du Code civil. Rappelons qu'aux termes de l'article L. 622-24 du Code de commerce, seuls les créanciers titulaires d'une sûreté publiée sont avertis personnellement de l'ouverture d'une procédure collective.


Autre difficulté, objet de l'arrêt commenté du 15 février 2006 : le syndicat est-il en droit de déclarer sa créance à titre privilégié en se référant à ce même article ?



Selon l'article L. 622-25 du Code de commerce, la déclaration portant le montant de la créance due au jour du jugement d'ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leur échéance, doit préciser impérativement la nature du privilège ou de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie.


Peut-on estimer que la créance d'un syndicat de copropriétaires est privilégiée?

En tout état de cause, si privilège il y a, il ne peut se déduire de la simple référence à l'article 2103-1 bis du Code civil.


En effet, ce privilège ne s'exerce que sur le lot vendu, comme le souligne le texte lui-même. Autrement dit, tant que le lot dont est titulaire le débiteur en liquidation n'a pas fait l'objet d'une cession, le privilège ne saurait être invoqué. C'est ce que précise l'arrêt du 15 février 2006. A défaut de vente, le syndicat n'est pas en mesure de se prévaloir de son privilège. Ce n'est qu'au moment du transfert de propriété, lors d'une mutation à titre onéreux, que le privilège trouve sa raison d'être. Si, par conséquent, le lot n'est pas vendu au moment où la déclaration de créance doit être effectuée, le syndicat ne saurait se prévaloir de son privilège occulte.


Rappelons à cet égard que le syndicat des copropriétaires, lors de la mutation d'un lot à titre onéreux, est en droit de former opposition pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. C'est ce qu'évoque d'ailleurs l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 qui rappelle en son dernier alinéa, que la mise en oeuvre du privilège de l'article 2103 résulte de la notification de cette opposition.


Or, celle-ci ne pouvant être signifiée qu'en cas de vente, le privilège n'est lui-même mis en oeuvre qu'à l'occasion de la mutation à titre onéreux, ce qui implique bien que si, lors de la liquidation judiciaire d'un copropriétaire, le lot dont il est titulaire n'a pas été vendu, l'opposition n'a évidemment pas à être notifiée et, par conséquent, le privilège ne peut être invoqué.



La Cour d'Appel de PARIS, dans un litige opposant un liquidateur à un syndicat de copropriétaires qui avait déclaré sa créance en se référant à l'article 2103-1 bis, a considéré qu'il n'entrait pas dans les attributions du Juge commissaire et partant de la Cour statuant en matière d'admission de créance, de se prononcer sur les demandes présentées par un syndicat de copropriétaires qui relèvent de la procédure d'ordre et qu'en conséquence, il y avait lieu d'admettre la créance de la copropriété avec le bénéfice du privilège de l'article 2103-1 bis, lequel devait s'exercer dans les conditions prévues à ce même article (2).


La Cour de Cassation n'a pas fait preuve de la même mansuétude : il n'y a pas de privilège tant qu'il n'y a pas vente.


L'arrêt du 15 février 2006 confirme l'existence d'un mouvement jurisprudentiel qui tend à restreindre considérablement l'efficacité du privilège immobilier spécial reconnu au syndicat (3).


Dès lors, l'hypothèque légale de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 retrouve tout son intérêt sachant toutefois que l'assiette de cette sûreté est différente de celle du privilège et n'offre pas les mêmes avantages que celui-ci.


Néanmoins, l'hypothèque permet de pallier l'impossibilité de se prévaloir du privilège lorsque le lot n'est pas vendu. Elle autorise également le syndicat à déclarer sa créance à titre privilégié en faisant référence à une sûreté et elle permet à la copropriété d'être avisée par le liquidateur qui doit adresser au syndicat, du fait de l'inscription hypothécaire, l'avertissement notifié par le mandataire judiciaire aux créanciers nantis d'une sûreté ainsi que précisé à l'alinéa 1 de l'article L. 622-24 du Code de commerce.



Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires n'a pas pris la précaution d'inscrire l'hypothèque et où le privilège de l'article 2103 ne peut être invoqué, la copropriété doit-elle cependant nécessairement déclarer sa créance à titre chirographaire ?


L'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 vise, outre l'hypothèque légale, le priivilège prévu par l'article 2102-1° du Code civil en faveur du bailleur garantissant les créances de toutes natures du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire.


En cas de liquidation, ce privilège est certes restreint dans le temps puisqu'il ne vaut que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure (article L. 622-16, alinéa 1, du Code de commerce), mais, légalement attribué au syndicat des copropriétaires, il peut être utilement invoqué dans la déclaration de créance qui doit comporter, rappelons-le, la nature du privilège ou de la sûreté dont la créance est assortie.


Dans le cas de l'arrêt du 15 février 2006, le caractère privilégié de la créance du syndicat des copropriétaires avait été écarté puisque celui-ci ne pouvait pas mettre en jeu le privilège immobilier de l'article 2103. Mais, dans une telle hypothèse, le syndicat ne peut-il y substituer le privilège du bailleur de l'article 2102 ?


Le législateur, en faisant référence à cet article, a créé en faveur de la créance du syndicat des copropriétaires une sûreté d'une nature mixte qui participe du droit de préférence et du droit de suite et qui a pour base une idée de nantissement.


Le bénéfice de ce privilège est fondé sur l'idée d'un gage tacite et s'étend à tout ce qui est échu avec garantie de la créance;


Une jurisprudence, certes ancienne mais néanmoins toujours d'actualité, avait d'ailleurs retenu le caractère privilégié de la déclaration de créance d'un syndicat de copropriétaires se prévalant des dispositions de l'article 2102 (4).


Il serait, en outre, envisageable d'évoquer le privilège inhérent aux frais faits pour la conservation de la chose tel qu'entendu par l'article 2102-3° du Code civil. En effet, les dépenses du syndicat ont servi notamment à la préservation et à la sauvegarde de l'immeuble, c'est-à-dire qu'à leur défaut, la valeur du gage des créanciers hypothécaires s'en trouve nécessairement diminuée.


Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d'Appel de PARIS
Spécialiste en droit immobilier

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(1) Cass. Civ. Com. 4 mars 2003, AJDI 2003, 513, note C. GIVERDON ; Voir également J.LAFOND - B. STEMMER, Code de la copropriété, éd. 2006, Litec, annexe 29, Privilège immobilier du syndicat, n° 1632, p. 814.
(2) Paris, 3ème Chambre C, 22 juin 2001, D. 2001, p. 2890, note Alain LIENHARD.
(3) Voir note sous Cass. Com. 4 mars 2003, precit.
(4) AIX-EN-PROVENCE, 8ème Chambre A, 29 août 1990, note J.M. GELINET, Administrer n° 250, novembre 1993, p. 50, confirmant Trib. Com. GRASSE, 6 octobre 1986, Administrer n° 179, mai 1987, p. 41, note J.M. GELINET ; Voir également L. GUEGAN, Le syndicat des copropriétaires face au débiteur en redressement judiciaire, Rev. Loyers 2005, p. 296 et stes, en particulier p. 298.