COUR DE CASSATION
3ème Chambre civile
15 décembre 2004
COPROPRIETE - ALIENATION DES LOTS
OPPOSITION DU SYNDIC AU VERSEMENT DU PRIX
PAIEMENT DE CHARGES - CONDITIONS DE FORME
CREANCE PRIVILEGIEE
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L'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic d'une copropriété est en droit de former, à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, opposition au versement des fonds occasionné par cette cession afin d'obtenir le paiement des sommes restant dues par le copropriétaire qui vend son lot.
L'opposition est soumise à des conditions de forme strictes qui doivent toutes être remplies. A défaut, l'opposition est irrégulière et ne permet pas au syndicat de mettre en oeuvre le privilège immobilier dont il est titulaire, prévu à l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 2103-1bis du Code civil (1).
C'est ainsi que l'acte valant opposition mentionne notamment le montant et les causes de la créance et ce, à peine de nullité, souligne l'article 20.
Cette obligation est détaillée à l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 où il est précisé que l'opposition doit énoncer d'une manière précise :
1°) le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi de 1965, de l'année courante et des deux dernières années échues,
2°) le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, des deux années antérieures aux deux dernières années échues,
3°) le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées visées au 1°) et 2°) ci-dessus,
4°) le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées au 1°), 2°) et 3°) ci-dessus.
Si l'opposition ne fait pas explicitement référence aux quatre types de créances qui viennent d'être énumérés, l'opposition doit théoriquement être frappée de nullité dans son intégralité et, dès lors, n'engendre pas d'effet juridique.
Toutefois, la Cour de Cassation, dans son arrêt du 15 décembre 2004, a entendu limiter les conséquences de l'irrégularité frappant une opposition dans laquelle ne figure pas la distinction entre les types de créances détaillés à l'article 5-1 du décret de 1967.
Dans une telle situation, l'opposition n'est que partiellement privée d'effet en ce sens que les créances de la copropriété perdent leur caractère de créance occulte privilégiée, mais ne cessent pas pour autant d'exister, la défectuosité affectant en la forme l'opposition n'ayant pas pour conséquence de priver la copropriété de sa créance.
Celle-ci subsiste mais ne vaut plus que comme créance chirographaire ou bien hypothécaire dans l'hypothèse où le syndicat a pris soin, préalablement à la mutation, d'inscrire l'hypothèque légale de l'article 19 de la loi de 1965.
Jusqu'alors, la jurisprudence des Cours d'appel constatait l'irrégularité ou la nullité de l'opposition qui n'effectuait pas de distinction entre les créances énumérées à l'article 5-1 du décret de 1967 et en tirait comme conséquence que la créance du syndicat n'était plus assortie du privilège de l'article 19-1 de la loi (2)
La Cour de Cassation confirme cette jurisprudence en ce qu'elle indique que l'anomalie constatée emporte disparition du privilège mais elle ajoute, ce qui est non négligeable, que l'opposition en tant que telle ne disparaît pas mais permet toujours au syndicat de faire valoir sa créance à titre chirographaire et, éventuellement, à titre hypothécaire.
L'arrêt du 15 décembre 2004 se prononce par ailleurs sur les modalités selon lesquelles l'opposition a été matériellement rédigée et confectionnée.
En l'espèce, l'acte d'huissier valant opposition et dont la régularité était contestée, comprenait une annexe faisant corps avec l'acte dans lequel était énoncé le montant des sommes réclamées. Il était dénié au syndicat la possibilité d'intégrer ainsi une annexe dans son acte.
En fait, cette présentation n'entre pas en contradiction avec les prescriptions de l'article 20 de la loi, l'essentiel étant que dans l'acte lui-même, au besoin sous forme d'annexe, soit mis en évidence le montant de la créance, ce qui suffit pour répondre aux obligations de forme résultant des articles 20 de la loi et 5-1 du décret.
Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d'Appel de PARIS
Spécialiste en Droit Immobilier
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(1) J.M. GELINET, L'opposition de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, Revue Administrer, n° 380, août-septembre 2005, p. 36 et stes.
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(2) PARIS, 14ème Ch. B, 12 juin 1999, Loyers et copr. 1999, n° 190 ; PARIS, 2ème Ch. A, 10 octobre 2000, Loyers et copr. 20001, n° 106 ; TOULOUSE, 16 juin 2003, Loyers et copr. 2003, n° 227.
