Mots clefs :

COPROPRIETE - ASSEMBLEE GENERALE - SOCIETE D'ATTRIBUTION
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE - ASSOCIES

Textes visés :

Loi du 10 juillet 1965 - Article 23, alinéa 1,
Décret du 17 mars 1967, Article 12, alinéa 1.

Référence :

COUR DE CASSATION - 3ème Chambre Civile - 9 NOVEMBRE 2005

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Les associés d'une société d'attribution, copropriétaire, participent à l'assemblée du syndicat, ce qui ne saurait être le cas d'associés d'une société civile immobilière qui ne relève pas des dispositions des articles L. 212-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation relatifs aux sociétés de construction ou d'acquisition.



ANALYSE :

L'alinéa 1 de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, lorsque plusieurs lots dépendant d'une copropriété sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant aux lots dont il a la jouissance.


Afin de compléter ces dispositions légales, le 1er alinéa de l'article 12 du décret du 17 mars 1967 précise que chacun des associés reçoit alors notification des convocations et participe aux assemblées générales du syndicat dans les mêmes conditions que les copropriétaires.


Cette situation correspond à l'hypothèse où, consécutivement au retrait anticipé d'un ou de plusieurs associés, un immeuble collectif qui se trouvait jusque là être la propriété d'une société de construction ou d'acquisition ayant pour objet son attribution par fractions à ses membres, se trouve divisé en lots dans les termes de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.


Certains de ces lots sont devenus la propriété des associés qui se sont retirés et les autres restent appartenir à la société qui revêt la qualité de copropriétaire.


A partir du premier retrait anticipé d'un associé se traduisant par l'attribution en propriété du lot dont il avait jusqu'alors la jouissance, le régime de la copropriété des immeubles bâtis est instauré et le syndicat des copropriétaires prend naissance. Il lui incombe, seul désormais, d'administrer l'immeuble dans les conditions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application (1).


Les sociétés relevant de l'application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 sont ainsi celles régies par les articles L. 212-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation et qui, comme rappelé précédemment, se consacrent à la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance.


L'objet de ces sociétés comprend la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente, en l'espèce celle de la copropriété. Dans ce cadre, ce sont leurs associés qui participent et votent à l'occasion des assemblées générales de copropriété (2), bien que les sociétés en question soient seules copropriétaires.


L'arrêt du 9 novembre 2005 révèle qu'il a été fait application de l'article 23 à une société civile immobilière dont la vocation n'est pas celle définie aux articles L.212-1 et suivants précités du Code de la construction et de l'habitation. En effet, il ne s'agissait pas d'une société ayant pour finalité la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété.


Dès lors, les associés d'une telle société civile (qui n'est pas une société d'attribution), n'ont pas à être convoqués personnellement aux assemblées générales et n'ont pas le droit, par conséquent, de participer à l'assemblée à laquelle ils doivent être représentés par leur gérant.


Dans le cas d'une société civile immobilière qui ne dépend pas de la législation qui vient d'être évoquée, c'est la société elle-même qui doit être convoquée à l'assemblée (3).


La Cour d'Appel de PARIS avait déjà exclu de l'application de l'article 23, alinéa 1, les sociétés qui n'étaient pas concernées par l'application des dispositions de l'article L. 212-1 du Code de la construction et de l'habitation dans un arrêt rendu il y a plusieurs années (4).


La Cour de Cassation, pour la première fois à notre connaissance, limite strictement l'application de l'article 23 aux sociétés civiles d'attribution.


Texte de la décision (extrait) :

"Attendu que lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaires de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée générale ; que chacun des associés reçoit notification des convocations et participe aux assemblées générales du syndicat dans les mêmes conditions que les copropriétaires ;

Attendu que pour déclarer recevable l'action du syndicat représenté par son syndic, la Société Heuro, l'arrêt retient qu'il résulte des dispositions combinées des articles 23 de la loi du 10 juillet 1965 et 12 du décret du 17 mars 1967, que chacun des associés reçoit notification des convocations aux assemblées générales et que tel a bien été le cas, puisque M. et Mme BERTOLINO ne contestent pas être les deux associés de la SCI et que si l'identité précise du propriétaire des lots litigieux en la personne de la SCI est désormais établie, il reste que ses deux associés ont pourtant eux-mêmes reconnu avoir été convoqués à l'assemblée générale dont ils demandent l'annulation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 ne concerne que les sociétés civiles d'attribution, la Cour d'appel a violé les textes susvisés."



Jean-Maurice GELINET
Avocat près la Cour d'Appel de PARIS
Spécialiste en Droit Immobilier



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(1) D. SIZAIRE, Les quasi-copropriétaires, Administrer n° 181, juillet 1987, p.7


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(2) J. LAFOND - B. STEMMER, Code de la copropriété, édition 2005, article 23, n° 0692.
(3) Cass. Civ. 3ème, 12 décembre 2001, Rev. Loyers 2002, p. 105, note J.M. GELINET.
(4) Paris, 23ème Chambre, 19 mars 1993, Loyers et copr. 1993, n° 406.